房地产经济测算.ppt

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++地产
二00六年六月二十四日
202X
房地产策划报告中的经济测算
一、项目定价的方法
成本导向定价
成本加成定价
目标收益定价
售价加成定价
总结
需求导向定价
理解值定价
区分需求定价
竞争导向定价
随行就市定价
追随领导者企业定价
可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
房地产策划报告中的经济测算
目录
1
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一、项目定价的方法
成本导向定价
成本加成定价
目标收益定价
售价加成定价
总结
需求导向定价
理解值定价
区分需求定价
竞争导向定价
随行就市定价
追随领导者企业定价
可比楼盘量化定价
二、项目不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
附：房地产资金等效值简单计算
基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润
即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。
单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率）
其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（ 注：这里的成本要包含了税金）
例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：
2000 ﹡（1+15%）=2300（元）
成本导向定价
成本加成定价
方法特点：
房地产策划报告中的经济测算
计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）
适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。
目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）
即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：
。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）
。对应多种形式
目标利润=总投资额﹡目标投资利润率
目标利润=总成本﹡目标成本利润率
目标利润=销售收入﹡目标销售利润率

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？
解：目标利润=总成本﹡成本利润率
=4 ﹡15%
=（亿元）
每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
=（4+）/160000
=2875（元）
方法特点：
房地产策划报告中的经济测算
优点是保证企业既定目标利润的实现
01
适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。
02
售价加成定价
房地产策划报告中的经济测算
STEP4
STEP3
STEP2
STEP1
即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）
，加成率为20%，则该楼盘的售价为：
售价=2500/（1-20%）=3125（元）
方法特点：
消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）