房地产企业税务风险防范和税务规划.ppt

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房地产企业税务风险防范和税务规划()
——刘天永税务律师
主讲人介绍
北京市华税律师事务所合伙人
中央财经大学税务学院客座教授
北大财税法研究中心特约研究员
中国财税法学教育研究会理事
资深税务律师
注册会计师
注册税务师
刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一,其所任职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所,专注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的法律服务。
刘天永律师多次接受《第一财经日报》、《中国税务报》、《中国经营报》、《证券日报》等十多家国内主流财经媒体采访,就热点税务问题发表专业律师意见。
刘天永
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专业实务著作
主要作品:
《中国转让定价实务与案例》(法律出版社,待出)
《中国税务律师实务》(法律出版社)
《企业会计准则深度释解与企业应对》(法律出版社)
《最新企业所得税法深度释解与企业应对》(法律出版社)
《轻松学会税务律师办案实用技巧》(立信会计出版社)
《轻松掌握最新税收优惠政策》(立信会计出版社)
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内容提纲
房地产税收制度简介
主要税种的税收稽查要点
企业所得税纳税筹划
企业所得税纳税筹划
税收争议
营业税纳税筹划
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目录
第一部分房地产税收制度简述
房地产开发与经营涉及税种
房地产开发行业各个纳税环节
房地产行业税收政策
第二部分主要税种的税收稽查要点
主要税收违法类型
企业所得税的税收稽查要点
土地增值税的税收稽查要点
营业税的税收稽查要点
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第三部分企业所得税纳税筹划
收入的税务处理
成本、费用扣除的税务处理
第四部分土地增值税纳税筹划
开发产品定价筹划法
设立房地产销售公司一分为二法
适度加大建造成本法
利息扣除法
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第五部分营业税纳税筹划
营业额的确认和计量
转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划
合作建房的纳税筹划
第六部分税收争议
税收争议产生的原因
税收争议解决的方法
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第一部分
房地产税收制度简介
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一、房地产开发与经营涉及税种
房地产开发与经营业共涉及11项税费(10个税种、1项涉税费用),分别为:
营业税
城市维护建设税(外资企业不征)
教育费附加(外资企业不征)
企业所得税
房产税(外资企业不征)
城镇土地使用税
车船使用税
印花税
契税
耕地占用税
土地增值税
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二、房地产开发行业各个纳税环节
房地产开发行业大致分为三个环节,及房地产开发建设
环节,房地产使用环节,房地产交易环节,各个环节涉及
的税种互有不同,具体如下。
1,房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、
营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果
占用了耕地则需要缴纳耕地占用税,房地产建设环节
的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业
税,城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。
2,房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建
设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业
税主要是对租赁房产而言,适用5%的税率;土地使用
税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土
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