个人商铺贷款现场检查方法及技巧.pdf

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表内授信 ── 个人贷款
个人商铺贷款
业务说明
个人商铺贷款指贷款行向借款人发放的用于购置或租赁商铺、商业用房的人民币
贷款，包括纯粹商业用房和商住用房。同时要求商铺为现房，应当为竣工验收房屋。
个人商铺贷款与其他自然人贷款比较，具有如下特点：
1．贷款发放对象：综合素质较好的具有完全民事行为能力的自然人或持有工商
行政管理部门核发的非法人营业执照的个体工商户、个人独资企业和个人合伙企业业
主。
2．贷款额度
①以贷款行认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物价值的90%，
且不超过购置或租赁商铺所需资金总额；
②以所购商铺作抵押申请贷款的，贷款最高额不得超过抵押物价值的 50%，抵押
物价值是商铺购置价格和评估价值之中的孰低者；
③以贷款行认可的其他房产作为抵押申请贷款的，贷款最高额不得超过抵押物价
值的 60%；且不超过购置或租赁商铺所需资金总额；
④以第三方保证方式申请贷款的（银行机构、保险公司除外），贷款最高额不得
超过购置或租赁商铺所需资金总额的 50%；
⑤由保险公司提供履约保证保险的，或由贷款行认可的担保公司提供保证担保
的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺资金的 50%；
⑥以信用方式申请贷款，贷款金额不超过所需资金总额的 30%，最高不超过 50
万元。
3．贷款期限
贷款最长可申请 10 年，最短 1 个月。贷款可以展期，展期之后贷款期限不得超
过一年。贷款可以申请延期或缩期交易，延期的累计期限与原贷款期限之和不得超过
10 年。
4．利率
①按贷款合同生效日相应档次的基准利率执行，银行机构可根据各地实际情况在
人民银行规定的上下限范围内确定上下浮动比例；
②贷款期限在 1 年以内的，贷款期间遇基准利率调整，不调整利率；贷款期限在
1 年以上的，遇基准利率调整，根据合同约定的利率调整频率，在利率调整日，按当
时相应档次的基准贷款利率执行，两次还款期间发生利率调整，到期还款按照新利率
执行，不分段计息；
③贷款展期后，期限累计计算，累计极限达到新的利率期限档次，自展期之日起，
按当日挂牌的同档次利率计息；达不到新的期限档次时，按展期日的原档次利率计息；
贷款延期后，期限累计计算，累计期限达到新的利率期限档次时，自延期之日起，按
当日挂牌的同档次利率计息；达不到新的期限档次时，按延期日的原档次利率计息；
④缩期交易可以根据各地实际情况选择是否调整利率。
5．担保方式
该贷款允许使用信用方式以及保证、抵押、质押等担保方式发放贷款，也可采用
保证、抵押、质押担保方式中任意两种或两种以上的组合。
业务操作流程
受理贷款申请
借款人应向银行机构提出商铺贷款申请，客户经理受理时请借款人提供相应的资
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银行业金融机构业务操作及现场检查流程
料。资料内容包括：
①申请人有效身份证明（包括配偶）；
②婚姻状况证明；
③申请人个人收入证明或足以证明其收入水平的证明（包括贷款行认可的工资
单、代发工资卡对帐单、税单、纳税证明等）；
④征信系统个人信用报告；
⑤贷款申请表、商铺买卖合同、首付款证明（如需）；
⑥以财产抵押或质押担保的，提供抵质押物的权属证明、贷款行认可部门出具的
抵押物估价证明、质物原件、有权处分人同意抵押或质押的证明，如果所购商铺为一
手新商铺则需提供开发商相关建设手续，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建
设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收报告；
⑦由第三方提供保证担保的，必须提供保证人身份证明、婚姻状况证明（自然人
保证担保时）、经过年检的法人保证人的营业执照和组织机构代码证及近期财务报表
等（法人保证担保时），以及具备担保能力的证明；法人保证还需出示股东会或董事
会同意担保的决议或授权；
⑧办理抵、质押手续的材料；
⑨贷款行认为必要的其他资料。
调查审批
客户经理对贷款进行初步调查，内容包括：借款人收入真实情况及商铺贷款交易
的真实性；核实抵（质）押物或保证人的情况、资信状况、整理贷款资料，撰写调查
报告，提出初审意见报本部门审批；客户经理初审及分支机构审核同意后上报个人贷
款管理部门审查、审批；经银行机构最终有权审批人审批同意后，借款人与贷款行签
订相关借款合同及保证合同，同时办理贷款相关的担保手续。
贷款发放
贷款担保手续办理完毕后，在落实有效的保证方式后，经个人贷款管理系统及核
心帐务系统发放商铺贷款，为借款人打印还款计划表，通知借款人贷款发放完毕，提
醒借款人还款时间。
档案整理
贷款发放完毕后由档案管理部门对贷款档案进行整理归档，登记台帐。在贷款档
案中应包括借款人提供的贷款资料、担保证明手续及重要放款凭证。
贷后管理
在贷款发放后客户经理撰写检查报告，检查内容包括但不限于：关注借款人的商
铺使用情况，是自用还是出租；关注抵押物状况，借款人是否擅自改变抵押物的占管
人、使用人、是否擅自转让、赠与、出租、设定担保物权等，抵押物价值是否存在减
值的可能等；检查贷款是否按计划使用，是否存在挪用贷款的现象；了解借款人的还
款意愿是否有变化，是否有能力如期偿还贷款，了解借款人收入变化情况；了解借款
人的家庭变化情况，是否会对贷款产生影响。
现场检查流程
内部控制制度的建设与执行
内部控制制度
1．检查方法：
①查阅个人商铺贷款的各项规章制度；
②查阅各岗位责任及分工情况；
③将商铺贷款的管理办法与国家金融法律法规政策进行比较。
2．风险提示：
①未建立个贷部门职责和岗位职责；
②未制定个人商铺贷款的具体管理办法；
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表内授信 ── 个人贷款
③未建立个人信贷的基本条件和要素标准；
④未建立个人贷款的业务的操作流程；
⑤未制定个人贷款业务信贷风险管理规定；
⑥现有的个人商铺贷款管理办法与国家金融法规政策规定和监管当局的要求不
符；
⑦未及时修改和完善个人商铺贷款业务的管理制度。
授权管理
1．检查方法：
①查阅银行机构各级审批权限和转授权书；
②查看个人商铺贷款业务的审批流程，是否与对应的审批权限相符合。
2．风险提示：
①未按规定核定审批权限；
②未对分支机构、业务部门人员或有关人员进行授权、转授权或对分支机构、业
务部门人员或有关人员的转授权不全面、不完整；
③超范围转授权；
④未适时调整授权权限；
⑥超权限审批个人商铺贷款；
⑦未经授权审批发放个人商铺贷款；
⑧未经审批擅自发放个人商铺贷款；
⑨违反贷款程序发放个人商铺贷款。
授信管理
1．检查方法：查阅个人商铺贷款单笔档案及审批意见。
2．风险提示：
①未规定个人商铺贷款的单笔最高额度；
②未对贷款额度进行监控和调整；
③未落实审批意见发放个人商铺贷款。
业务操作
1．检查方法：查阅个人商铺贷款单笔档案和其它相关贷款资料。
2．风险提示：
①未按个人商铺贷款业务管理办法及业务操作流程办理贷款业务；
②办理个人商铺贷款的借款人提供相关资料不完整；
③办理个人商铺贷款的商铺建设手续不完整；
④贷款资料中借款人签字不完整；
⑤贷款档案资料不全；
⑥贷款担保条件未落实或没有担保手续；
⑦贷款发放在落实担保手续之前。
风险管理
风险识别
1．检查方法：
①查阅个人商铺贷款单笔档案；
②在个人贷款管理系统中查询借款人还款情况；
③查阅贷款催收记录簿；
④与有关业务人员座谈。
2．风险提示：
①同一时期向同一楼盘大量集中发放个人商铺贷款，但借款人所购商铺并未使
用，而是闲置；
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银行业金融机构业务操作及现场检查流程
②借款人贷款所购商铺单价明显高于同一地区或同一楼盘其它商铺的单价很多；
③商铺贷款进入逾期状态后未进行及时催收；
④发放商铺贷款后该地区未形成商业氛围，多数商铺闲置；