房地产投资信托的法律模式研究.docx

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房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种投资方式，与传统的房地产投资方式相比有诸多优势，如高流动性、分散化、匿名性和规范化管理等。REITs在美国已经有着数十年的发展历史，但在其他国家和地区的发展相对较晚。我国REITs于2019年底正式在上海证券交易所挂牌上市，标志着我国REITs市场正式启动。但是，虽然REITs已经在国外有着较为成熟的发展模式，但是在我国还面临着许多法律和制度方面的挑战，也尚未形成一个完整的运作机制。因此，本文将从法律模式的角度来探讨REITs的发展历程以及面临的法律问题。
一、 REITs的发展历史
REITs最早出现于美国，早在1960年代，美国政府就已经推出了一系列的税收政策来支持REITs的发展。根据美国税法的规定，若一家公司符合特定要求，则可以申请成为一个REITs，该公司的税收优惠政策是其成功发展的重要保障。 REITs获得的税收优惠主要有两方面。
首先，REITs作为一种不动产投资结构，可以享受投资房地产类别的税收减免。例如，REITs不需要缴纳公司所得税，但需要约定将90%以上的收入分配给股东，而这些分配的收入将视为股息所得并纳入个人所得税征收范围。其次，REITs还可以享受资本利得税减免。对于购买不动产或其他资产的REITs，其所得到的未分配利润部分，会被视为股东所产生的利润，并课以个人所得税。总体来说，这些税收优惠的政策使REITs的成本比传统房地产投资方式要低，增加了REITs的吸引力和竞争力。 基于这些优势，REITs在美国的发展十分迅猛，形成了较为成熟的运作机制。据美国国家协会（NAREIT）统计，截至2019年2月，，拥有2100多家REITs公司，在不同的房地产领域均占有一定的市场份额。
除了美国外，许多其他的发达国家和地区也有类似的REITs制度。例如，澳大利亚、英国等国家均有建立了相应的制度，其未来发展空间也相当可观。REITs发展出现了一种趋势：发达国家的REITs市场规模越来越大，新兴市场国家的REITs市场规模也逐渐发展起来。这种趋势与各国经济发达程度和金融市场的深度和宽度有一定的关系。在我国，REITs于2019年底在上海证券交易所挂牌上市，标志着我国REITs市场正式启动。REITs在我国的发展前景广阔，但仍面临许多问题和挑战。
二、 我国REITs的法律问题
REITs的发展历程早期得益于税收优惠政策。然而，在我国，房地产业与税收紧密相关，政府的税收政策会对REITs的发展产生很大的影响。我国REITs的税收政策相对复杂，需要不断完善和调整，以满足市场的需求。此外，REITs在我国还面临着管理和规范方面的挑战。
首先，我国的不动产税收制度非常复杂。尽管我国在近几年间陆续出台了一些行政规定，尝试去制定税收优惠政策，例如房地产投资企业所得税暂行办法等法律文件，但是当前的税收政策对于REITs的发展仍然不够完善和明确。特别是在资本利得税的方面，尚未对REITs提供明确的税收支持和优惠政策。资本利得税的课税对象是个人或公司对资产出售后所获得的收益和溢价等，但是REITs的投资者通常通过证券市场购买或交易，这种投资方式与实物资产的交易方式不同。因此，在做出资本利得税的 taxation之前，还需要解决许多问题，例如REITs认证问题、税基计算问题等。
其次，我们需要进一步加强REITs的监管和管理。为了保证REITs的健康发展，各级监管机构应该落实相应的监管制度和标准，加强税收、审计、法律和行业标准等方面的监管。 另外，证券监管机构对于REITs的发行需要进行认真审批，规范并规范其运作模式。我们应该注重稳步建立一套完整的REITs市场运作体系，例如，建立起监管标准、证券市场交易规范等，依据发行召募、运营、管理等不同环节划分明确的职责并由不同部门承担。这样既可以降低市场风险，又可以提高投资者的信任程度。
三、 我国REITs的前景和展望
尽管我国REITs市场目前还面临一些挑战，但考虑到我国庞大的房地产市场和企业所面临的资金压力，REITs无疑是国内房地产投资领域的一个巨大机遇。首先，REITs有着低成本、高效率、高流动性、分散化投资等优势，可以缓解房地产企业所面临的资金压力。其次，我国REITs市场还处于起步阶段，未来市场空间十分广阔。数据库统计的数据显示，，其中美国市场规模最大，，我国与发达的经济体相比均属于不发达地区，市场空间十分广阔。另外，随着我国人口老龄化，REITs也可以应对人口老龄化对养老服务产生的巨大需求。未来REITs的发展有利于促进房地产市场的稳定和长期发展。
总于，REITs作为一种新型房地产投资方式，在国内市场吸引了多方投资者的关注，发展潜力十分巨大。但是在REITs的发展过程中，我们也应该认识到其面临的一些法律和制度方面的问题，并寻求相应的解决方案，以保证REITs落地运作，推动我国房地产市场的稳定和长期发展。