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索通律师事务所 彭瑶律师
01
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。
03
《合同法》规定的合同（非身份关系）
02
民事合同
什么是合同
/CONTENTS
2
张伟在家里看了一张碟片；
3
渝能壹佰与施工单位签署一份备忘录；
1
小李去理发店剪头发；
5
李雷和小陈结婚.
4
冯江请棒棒搬家；
这些行为是合同吗？
合同法律风险
交易产生合同，交易过程就是合同订立、履行、变更、终止过程。
交易动静交替的过程导致合同风险
法律风险是指在合同订立、履行、变更过程中，应未能正确理解、认识和处理法律问题而导致合同主体遭受损失的可能性。
房地产企业因其业务合同种类及数量较多、履行时间较长、因此其合同法律风险无处不在。
合同法律风险具有可识别性、识别的专业性、可防控性
01
02
01
02
03
主体：自然人、法人、其他组织
客体：标的物
内容：合同双方的权利义务
合同的要素
合同主体
自然人：权利能力、行为能力；（法定代理、委托代理）；
（个体工商户：个人，家庭）
法人：有限公司、股份有限公司；
（法定代表人，委托代理人）；（委托授权：内容、期限、权限）
（母公司、子公司；总公司、分公司；集团公司）
其他组织：合伙企业、个人独资企业、社团、业主委员会
合同的相对性原则
半年，A公司起诉解除合同，并要求转租人搬迁。转承租人不同意，继续
使用商场。A公司想找转承租人收租金，但无法查明转承租人是谁。
案例：A公司将商场出租给B公司经营，B公司将商场转租给若干 自然人。欠租
01
服务，B公司的接洽人员一直是甲。今年一月份，A公司通知甲派 人清洗
外墙，甲仍以B公司名义派乙前往清洗。后乙摔伤，甲无力支付医药费，
乙遂起诉要求A公司承担用人单位责任。经查，B公司营业执照已于去年
底被吊销， 过去甲亦是挂靠B公司在承揽业务。
案例：过去三年，A物管公司与B清洁公司签合同，由B公司为其提供外墙清洗
02
合同主体法律风险-1
：风险类别
1
自然人：冒名；假身份；民事行为能力缺陷（精神病、未成年）；无权代
2
理；越权代理；
3
法 人：无主体资格（虚拟主体）；无资质（挂靠）；无资格（担保、借
4
贷）；公司登记瑕疵（注销、吊销）
5
无权代理（代理权发生变化）；越权代理；表见代理；
6
法定代表人权限问题、分公司问题、项目部问题、内部机构问题
7
公章问题
8
其他组织：同上
9
合同主体法律风险-2
01
员工）
交易对方：合同订立前查核营业执照、资质证书、审查签约人资格（授权
书、身份证明、）、履约能力、住所
公司内部管理：建立公章、授权管理制度 （控制内设机构、管理人员、
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措施：
合同主体法律风险防范
订立：要约、承诺、要约邀请；房地产广告。
合同订立过程中的风险：招投标违法、缔约过失（恶意磋商、欺诈、撤销要约、违反保密、通知等附随义务、合同无效等等）。
预约：“定金”和“订金”；
防范：遵守诚实信用原则、谨慎使用广告用语、灵活运用定金罚则
案例：购房者要求开发商就楼盘宣传承担违约责任案
合同订立