房地产估价师培训.ppt

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第三节 房地产评估的成本法
第四节 房地产评估的收益法
第五节 房地产评估的市场法
第六节 房地产评估的剩余法
第一节 房地产评估概述
房地产评估
汇报人姓名
第二节 房地产价格
第一节 房地产评估概述
房地产的特性
土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。
土地特性
土地的自然特性
数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
位置的不可移动性
效用的持久性→价格具上升趋势
效用的差异性（不可替代性）
2、土地的经济特性
（1）用途的多样性
（2）供给的稀缺性
（3）经济地理位置的可变性
（4）可垄断性
（二）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性
2、使用长期性
3、投资大量性
4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
房地产市场的地区性与不完善性
交易的复杂性
房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
（供给弹性小于需求弹性）
（三）房地产市场的特征
二、房地产评估的原则
1、合法原则
2、最佳使用原则
3、房地综合考虑原则
4、区域及地段原则
三、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项
1、明确评估对象
2、明确评估目的
3、明确评估基准日
4、明确评估报告提交日期
（二）制定评估作业计划和技术方案
（三）现场勘察及收集数据资料
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。
第二节 房地产价格
房地产价格的特性
土地价格的特性主要有：
地价是地租的资本化
地价主要由需求方决定
地价呈不断增长趋势
地价与土地用途相关（受政策影响）
地价具有个别性
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
根据等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
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土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。
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前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。
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