房地产全程精细化管理.ppt

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开发管理的新主张——“五图一书”
CONTENTS
企业管理关联因素分析图
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02
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状
景
现
愿
管
做
大
难 点
业 绩
资 源
机 制
基 础
方 法
途 径
规范化运作
关联业务
多项目运作
资本市场
稳健发展
互利互惠
复制/创新
资金运作
获利能力
运作模式
组织构架
决策机制
预警机制
淘汰机制
描 述
政府关系
融资渠道
土地储备
管理团队
控制能力
员工素质
激励机制
多元化运作
品牌输出
异地管理
资源管理
塑造品牌
机 构
理
做
强
标准化运作
企业规模
成本管理
技术管理
开发速度
开发规模
企业管理关联因素分析图
职 能
平 衡
研 究
评 审
知 识
专 题
防 范
技术研发
技术配合
功能缺陷
交叉出错
新技术应用
生态住宅
节能设计
报建/验收
设计进度
设计深度
原则性
符合性
完整性
基地环境
政策环境
市场环境
赢利模式
设计限额
功能性
感观缺陷
交楼索赔
技术管理
营销/策划
菜单式装修
控 制
设计工期
技术服务
设计质量
施工管理
成本管理
设计费用
设计合同
设计顾问
I
Ⅳ
Ⅱ
Ⅲ
设计管理关联因素分析图
进
质
量
过 程
难 点
界 面
协 调
造 价
方 法
投 入
通病防治
样板制
生产设备
质量监督体系
开工验收
封杀变更
杠杆调节
结算管理
变更频繁
图纸问题
自然因素
例外事件
关键线路
样板间展示
要 素
管理依据
管理目标
管理重点
管理工具
资金短缺
甲方变更
交叉作业面
建筑材料
质量控制体系
预审制
造价管理
管理交底
干 扰
度
合
同
手续不全
索赔防范
行政许可
支付管理
计价模式
选择失误
施工管理关联因素分析图
管 理
成 本
管
建 筑
准 入
成 果
方便验收
材料选择
结构选型
荷载取值
空调/通风
消防工程
电梯选型
建筑平面
设计服务
专业接口
设计深度
图 纸
指 标
计算书
设 计
设计作品
设计资质
设计取费
合作精神
设计限额
功能缺陷
电子文件
地基处理
结构布置
截面取值
建筑风格
水电工程
质 量
理
设计质量
构造设计
错漏碰缺
建筑立面
建筑材料
结 构
设 备
建 筑
取 费
设计进度
设计与成本管理因果分析图
成本
管理
管理
成本
隐
模式
运作
事
前
措 施
企业
建设
项目
竞争
环境
平 衡
工 具
目 标
指标分解
淘汰机制
建设费用
业务费用
资源库
工作模板
管理软件
资金流
产品研发
诚信经营
集权/分权
过失成本
决策成本
区域差异
显 性
资源整合
团队建设
规范化管理
信息化管理
品牌推广
守法经营
国企／民企
营销费用
管理费用
奖罚机制
性价比
数据库
理念
性
事
中
文化建设
成本分摊
独立/合作
运营成本
时间成本
企业战略
成本管理与管理成本分析图
内
容
机会选择
启动项目
开工与建设
营销与策化
验收与交楼
财税管理
选地要点：宗地资料、土地成本、
产权状况、开发价值
可行性研究：技术比选、经济比选
经营管理：合作方式比选、融资方式比选、
管理模式比选
企业外部：立项、报建、报批
企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、
选择合作伙伴
外部：接受政府监督与指导
内部：质量、进度、投资、
安全生产与文明施工管理
外部：进行单项和综合验收，办理产权登记
内部：加强核算，保障资金供给
交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理
外部：接受政府的财、税监督与检查；
接受股东或银行的监督
外部：办理预售证
内部：在售价与销售速度之间寻求平衡
准备
实施
房地产项目全程运作指导书
企业管理的新主张——“五图一书”
管理组织参考图
01
管理需求分析图
02
管理目标控制图
03
管理水平测试图
04
管理文化剖析图
05
绩效考核白皮书
06
内
容
依据
选择
管理跨度
空间跨度
单项目管理
多项目管理
行业跨度
多元化经营
品牌连锁
品牌建设
企业战略
发展愿景
专业化 -1
市场化
专业外判：设计/施工/监理/营销/物管
专业顾问
项目托管
当地运作
异地运作
管理组织规划图