房地产投资环境分析.ppt

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一、房地产投资环境的涵义与特征
CONTENTS
01
房地产投资环境的涵义
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02
房地产投资环境的特征
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一）房地产投资环境的涵义
房地产投资环境是房地产投资所在的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部境况和条件的总和。
说明：1、投资环境是拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。
2、房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面：
1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等；
2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况；
3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等；
4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等；
5）税收的影响：如税种和税率；
6）管理与服务：
7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。
01
系统性
02
动态性
03
主导性
04
地区差异性
二）房地产投资环境的特征
硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件
软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件
按表现形态分类
宏观投资环境：国家投资环境
中观投资环境：地区、行业投资环境
微观投资环境：地块周边及地块投资环境
按层次分类
地区环境
产业环境
按研究角度分类
二、房地产投资环境的分类
01
02
03
04
05
06
07
政治环境因素
经济环境因素
社会环境因素
文化环境因素
基础设施环境因素
法律环境因素
自然环境因素
三、房地产投资环境的构成要素
四、房地产投资环境分析的原则
一）客观性原则
二）全面性原则
三）比较性原则
四）预测性原则
说明：房地产投资环境分析的含义
以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。
多因素和关键因素评估法
贰
房地产投资环境的冷热分析法
壹
综合评价法
肆
SWOT分析
叁
五、房地产投资环境分析的常用方法
从投资者的角度归纳出七大投资环境因素：
01
政治稳定性
02
市场机会
03
经济发展与成就
04
文化一体化
05
法令阻碍
06
实质阻碍
07
地理及文化差异
08
一）房地产投资环境的冷热分析法
首先，将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境以及竞争环境等十一类。
接着，评估各类中的子因素并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。
最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以高低确定投资环境的优劣。
多因素评估法
从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。
关键因素评估法
二）多因素和关键因素评估法