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篇1：经济适用房管理办法政策亮点
经济适用房管理办法政策亮点

由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。
面积控制在80平方米左右
经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
，北京曾出台意见，要求将经济适用住房的主力户型限定在单套面积80平方米左右。
禁止收取明码标价外费用
经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
北京市推出的有关政策规定，政府限定最高售价，开发商利润不超过3%。按照建设部和国家发改委去年开始实施的《经济适用住房价格管理办法》，经济适用住房价格实行政府指导价，价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，在项目开工之前确定并向社会公布。
购买者必须具备4项条件
符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县政府确定的供应对象;二、无房或现住房面积低于市、县政府规定标准的住房困难家庭;三、家庭收入符合市、县政府划定的收入线标准;四、市和县政府规定的其他条件。
初，北京政府颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，明确购买经济适用住房须具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下;二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。
购买者条件须向社会公示
市、县政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示。申请人应当持相关证明材料向市、县政府经济适用住房主管部门提出申请。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。
本市已建立经济适用住房公示制度，申请人及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。
满一定年限方可按市价出售
经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房;如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
北京规定经济适用房住满5年才能按市场价出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于本月20日起执行。
超核准面积部分不享受优惠
符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买;购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。
严禁借机变相搞商品房开发
经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
集资房纳入经济适用房范畴
集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
违法违纪行为将受到处罚
未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚。
相关解读
《办法》严格界定了经济适用住房的性质，即政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，并规定经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
《办法》鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定，使一部分无力购买经济适用住房的家庭可以通过租赁解决住房问题。
为防止购房人利用政府的优惠政策牟利，《办法》规定：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房;如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
此外，《办法》首次明确将集资、合作建房纳入经济适用住房管理，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定执行。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
能够住上一套宽敞明亮、价格低廉的经济适用房是京城低收入者的普遍心愿。近年来，百姓在购买经济适用房时却不断遇到这样或那样的问题。今天上午，首都经贸大学城市经济学院邢亚平副教授在接受记者采访时评价说：“刚刚出台并实施的《经济适用住房管理办法》(下面简称《管理办法》)，从购房对象、户型标准、出售价格等方面做出了详细的规定，这些规定将尽最大可能确保中低收入家庭住上经济适用房。”
供应对象：必须符合四个条件
规定：《管理办法》第二十条规定，购买或承租经济适用房的家庭必须符合四个条件，一是有当地城镇户口或当地政府确定的供应对象，二是无房或现住房面积低于住房标准的困难家庭，三是家庭收入符合当地政府划定的收入线标准，四是符合当地政府规定的其他条件。
购房人提出购房申请后，要由当地主管部门进行审核和公示。符合条件的家庭才能购买一套与核准面积相对应的经济适用房，购买面积超过核准面积的部分，不享受政府优惠，要由购房人补交差价。
同时，规定还明确了符合购买经济适用房的家庭只能购买一套经济适用房，必须在一定年限后，方可按市场价上市出售，出售后，不能再购买经济适用房。
解读：“这是新办法中的一个亮点，它对经济适用房从交易到售后管理的整个链条做出了详尽的规定。”首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为，这些规定提高了购买经济适用房的购买准入门槛，这就会将那些炒房者挡在门槛外，确保真正的中低收入家庭能够买到经济适用房。
据了解，目前北京已经开始实行经济适用房实名购买和公示制度，申请人及其配偶的姓名、核准盖章单位和可购买经济适用房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，才能具有经济适用房的购买资格。
价格限定：不得收取额外费用
规定：《管理办法》第十七条规定，确定经济适用房的价格应当以保本微利为原则，其销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价外收取任何未予标明的费用。同时经济适用房实行收费卡制度，各有关部门不得变相向经济适用房建设单位收取额外费用。
解读：按照国家相关规定，北京市从19开始对经济适用房实行政府限定最高售价，开发商的利润不能超过3%。首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为，新办法将不能变相向经济适用房建设单位收取额外费用明确下来，就是要保证国家给予经济适用房建设单位的优惠政策能够真正地由中低收入家庭得到。
面积标准：控制在80平方米左右
规定：《管理办法》第三章第十四条规定，经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县政府可根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。
第十五条规定，经济适用房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的'目标，优选规划设计方案。
解读：首都经济贸易大学城市经济系章跃庆教授告诉记者，针对许多开发商建大户型经济适用房，20北京曾出台了规定，要求将经济适用住房的主力户型限定在单套面积80平方米左右。大户型的经济适用房总价太高，中低收入者负担不起，失去了作为经济适用房的功效。这次以法规的形式控制经济适用房面积，可以切实发挥经济适用房解决中低收入家庭住房问题的作用，并可为城市拆迁居民提供合适的房源。规定建设标准也是规范建筑市场，防止开发商对经济适用房的粗制滥造。
优惠政策：经济适用房贷款优先
规定：《管理办法》第十一条规定，购买经济适用住房的个人向商业银行申请个人贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用房的证明。个人住房贷款利息执行中国人民银行的贷款利率，不得上浮。
第十二条规定，用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用房的个人发放。
解读：经济适用房的功能就是解决中低收入家庭的住房问题，这就非常需要政府在购房的金融政策上给予相应支持，与其他住房贷款相比，经济适用房的公积金贷款要适当优先。首都经济贸易大学城市经济系章跃庆教授认为，过去对经济适用房的个人贷款问题并不是很明确，这次能以法规的形式加以规范，对规范市场、解决中低收入者的住房问题能起到有效作用。
住房管理：集资、合作建房也算经济适用房
规定：《管理办法》中第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三十条还规定，对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县政府批准，可以利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
解读：把原来一些本不属于经济适用房范畴的集资、合作建房也纳入了经济适用房管理，这意味着已经享受了这一政策的人就不能再享受经济适用房政策了。据首都经贸大学城市经济系章跃庆教授介绍，年国家取消了住房的实物分配，改为货币分配，有些单位采用了集资、合作建房的形式，但这块市场一直不很规范。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分进一步规范了经济适用房的定义，杜绝了利用集资合建房牟取暴利的现象。