2025年医院物业项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议(纯方案,7页).pdf

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老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃
1. 医院物业项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建
议
. 项目重难点及应对措施
. 工作重点
公司以客户导向理论为依据，从 X项目的角度分析物业管理服务需求，确定
了物业管理服务的四项工作重点。
1、物业管理服务
物业（楼宇）具有大空间、多设备、安全管理要求高、物业保密性强等特点，
物业管理与服务的难度大、责任重。本项目物业作为一种群众服务场所，其物业
管理机构面对的服务对象是业主和群众，因此物业管理服务的好坏直接影响项目
的整体形象。因此，本项目物业的物管机构为实现令工作人员满意的服务目标，
就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和深圳市妇幼保健院客户对物业管理
服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢
得市场竞争。
2、管理措施
由于服务对象为来往 X项目的群众，较之于住宅物业，本项目物业对于物业
管理的要求更高、更严格，在管理措施上，本项目物业的物管机构应依据有关政
策法规，严格制订一套适合本项目物业物业管理的规章制度， 规范各专业岗位的
职业守则与工作细则， 按照高标准订立工作计划和服务质量标准， 使本项目物业
始终保持清洁文明、安全舒适的运作状态 ,对违反管理规定者，均一律按处罚条
例进行处理。
3、形象管理
本项目物业的形象设计则肩负着极强的本项目使命， 良好的外观设计、 优美
的内景布置能够提升办公大楼的整体形象。 成功的本项目物业无不具备独树一帜
的成功本项目形象，同时，舒适、幽雅、安全的工作环境与和谐有序的氛围，不
仅可以树立本项目物业良好的自身形象，还能促进自身发展。
总之，保持物业良好形象是本项目物业管理的主要任务。
4、楼宇物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志，保洁工作对 : .
士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎? ——《论语》
业主及办分公楼工作人员影响极大，越是高档、现代的本项目楼宇，对清洁工作
的要求就越高。
物业（楼宇）的保洁形式具有以下主要特点：
①楼宇的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是出入人群的必经之地，
且位置最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生保持，并及时进
行保洁作业，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意
在工作人员经过出入口防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组
织人员将污迹控制在大堂入口范围内。
②物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清
洁作业过程中的各种应注意事项的能力，在人员管理方面还涉及机密情报，物业
管理单位应合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式，做到既要保证
物业环境的清洁卫生，同时也尽量避免因保洁作业对物业内部正常的办公活动造
成不良影响。
5、环境绿化管理
营造良好的购物环境是本项目物业成功的基本条件， 而出色的绿化管理则能
提高本项目物业形象。 本项目物业的绿化管理以经济适用、 美观大方为原则， 为
与建筑环境气氛取得协调一致的效果， 应对其进行统筹规划， 合理布局。 具体的
绿化方案设计应结合客观环境， 合理布置， 既要考虑美观， 通过绿化起到美化环
境、改善环境小气候的作用，也要考虑植物品种的选择，方便长期的日常养护。
6、安全管理
本项目物业业主单一， 机密性高， 需要一支高素质的保安和消防队伍， 并有
一套紧急情况下的应急措施。 安全管理工作的基本要求是保障物业安全， 维持本
项目物业的经营管理秩序。对于本项目楼宇的安全管理，应注意以下几点：
①将物业管理中的安全管理与办公楼运作中的防损要求结合起来。 本项目楼
宇安全，应根据委托管理合同的要求，合理分工，明确责任。若本项目物业的运
作管理方自身设有专门的保卫部门，物管机构应注意明确同防损部门的职责分工、
责任区域的划分及具体工作的对接程序。 若本项目物业的经营管理方将防损工作
交予物管机构管理，物管机构应在自身安全管理部门内部明确各安全岗位的具体
设置及岗位职责， 通过有效分工， 采取各项有效措施， 在做好物业社区治安工作 : .
君子忧道不忧贫。——孔丘
的同时，积极重视本项目防损工作。
②将物业保安管理同物业消防管理相结合。消防安全是物业安全的重要环节。
由于本项目物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生
命、财产损失无法估量。 因此， 本项目物业的物管机构的每一位安全人员都应同
时是兼职消防安全管理员， 并具备相应的消防知识与技能， 及时发现并处理各种
火灾隐患。
③将安全管理与客户服务工作相结合。
本项目物业的物业管理服务单一， 同其他类型物业的物管工作相比， 由于物
业的本项目特性， 本项目物业的物业管理更加强调管理的服务性， 安全管理人员
在日常工作中， 随时都可能会接到业主的各种服务要求， 因此， 必须将安全人员
的日常工作纳入到客户服务工作中去， 为客户提供各种细致服务， 尽可能让业主
满意。
④紧急事故的应急处理 本项目物业属开放型环境。现代物业管理中的安全
管理概念正变得越来越复杂化、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，
还包括犯罪、意 外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。
安全人员所承 担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。
对于本项目物业而言， 若发生紧急事故后处理不当或不及时， 将会造成无法
估量的生命财产损失，因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序， 该套程序必
须为诸如火灾、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤
病等紧急事项有所准备。 所有安保人员必须与物业电气、 机械、 交通和控制设备
相关人员办公楼工作人员紧密配合。
任何一项安全计划都应有四个目标： 预防措施、 问题的检测和报警、 损坏遏
制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。
由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生， 因此在设计保护计划时， 必须尽
可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况， 最大限度地作出反应。 一些具体
的预防措施如：事先做好电梯的准备工作， 以便在紧急情况下供事故发生楼层的
受伤人员疏散使用；一旦紧急事故发生，人身安全就处于第一位。物业管理者应
按设计好的基本应急程序履行职责， 立即与业主、办公楼工作人员联系， 通告危
机现状以及解决办法。 物业管理者必须全力以赴， 以避免发生更大的损失， 尽可 : .
不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
能快地恢复正常的工作运行是减少本项目经营损失的最好办法。提高安全的重要
性还包括免受犯罪活动的侵袭。本项目楼宇的一些地方较易发生犯罪活动，如本
项目中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机
构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强客户安全感；人行道附近和
停车场不应有藏身之处；为客户提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加
训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降
低犯罪发生。本项目物业的物管机构应与当地公安部门加强联系，获得必要的建
议与帮助。
. 指导思想
1、真诚合作体现公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、
守信誉， 注意及时地沟通和协调， 真诚为 X项目提供专业化的服务， 为贵单位创
造经济价值。
2、专业保障展示公司 “敬业、 服务、创新”的企业精神， 充分发挥公司 ISO9001
质保体系、 人力资源管理体系、 财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专
用物业管理软件五大体系的巨大作用， 组织专业力量， 体现专业水准， 保障专业
效果。
3、长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力
避急功近利、华而不实的短期行为。有阶段有计划，更有长远安排，将服务概念
由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责
. 服务措施
1、管理处实行费用 “包干制”的管理方式，设立专用账户， 财务独立核算，
在业主和公司财务部的监督下进行日常财务运作。
2、公司总经理、总工程师、质量管理体系管理者代表定期或不定期参加管
理处的工作会议，并不定期地进行现场检查，直接指导和监督管理处工作。
3、公司各部门全力为管理处提供技术支持和培训工作，促进管理处工作规
范、有序、高效地实施。
4、实行管理处经理负责制，对各项管理服务工作的计划、实施、检查和改
良进行层级管理，确保服务质量、提高工作效率。
5、推行目标管理制度，将 X项目的管理目标和经营目标分解到各部门、各 : .
丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫
岗位，层层落实，人人尽责。
6、引进 ISO9001 质量管理体系，制订一套完善的服务控制程序和作业指导
书，确保服务过程可控，且持续改进其适宜性，促进管理服务水平持续提高。
7、推行绩效管理和绩效考核，保持有效沟通，促进提高团队的凝聚力和团
队的战斗力。
8、推行系统培训课程，分阶段、分层面、有目的地组织培训课程，倡导员
工与企业共赢的培训理念。
9、建立一套完善的外判服务单位评估制度，确保各委外项目的工作标准、
服务质量得到监督和落实，保证服务水平达到优质管理的标准。
10、实施管理处独立帐务和公司统一财务管理相结合的制度。
11、运用系统管理工程，致力于推行科学管理和节能措施、技改，降 低营
运成本。
12、建立系统档案管理制度，确保 X项目物业管理档案的 完整性和可追溯
性。
. 合理化建议
. 控制方式
公司为保证 X项目物业管理处工作顺畅有序进行，保障工作人员享受到良好
的服务，特采取以下控制方式。
（1）实行目标管理责任制。公司奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管
理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标
管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，
收到的积极效果。 目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、 经营目标、 竞争
性目标以量化形式作为重要职责交托给物业管理处的领导集体， 并赋予相应的权
利，同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂勾。
这种管理体制使物业管理处各级骨干责、 权、 利明确， 在物业管理处与员工之间
形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同 承担压力，共同迈向成功。
（2）采取有效的激励机制。 X 项目物业管理处员工队伍中，一部分员工为
我公司直接派出， 其余多数员工来自外部招聘。 如何建立有效的激励机制， 激发
全体员工的积极性和创造性， 直接关系到项目的成败。 公司深谙员工激励的巨大 : .
臣心一片磁针石，不指南