三四线城市推广分析.ppt

偃师橄榄城推广策略分析
YanShi olive city promotion strategy analysis
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郑州青铜骑士事业二部橄榄城项目组
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三四线城市营销背景下
因地制宜
深入了解三四线城市客户需求
准确把握三四线城市消费偏好
系统打造三四线城市专属案场
敏锐洞悉三四线城市渠道功效
炫耀心理明显,圈层聚集,容易扎堆……
价格偏好、户型偏好、文化偏好……
花园路、文化路、大学路、南三环……
深挖小众渠道、直投渠道、SP活动……
目录
《上部》
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
《下部》
三四线城市背景下偃师橄榄城的营销之道
《中部》
青铜骑士三四线城市的地产推广案例分析
一二线城市与三四线城市地产营销差异
PART ONE
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
Ø  市场成熟度较低——三四线城市
受政策和市场化水平的影响,三四线城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。
住宅商品化水平不高,居住水平较低,建筑规划设计落后,
缺少新的开发理念和营销推广策略,消费者的商品房消费意识差。
Ø  市场竞争度较高——一二线城市
一、二线城市由于开发时间的累积,以及众多开发商的扎堆集群,
整体开发水平较高,无论是规划、产品还是理念上,都进入成熟阶段,
但同时可开发土地资源日益减少,地产市场空间越来越小。
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
Ø  市场容量小——三四线城市
三、四线城市规模较小,人口一般在10-50万之间,市场容量有限。
一个总量超过30万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额。
Ø  市场容量大——一二线城市
一、二线城市规模较大,人口一般在数百万到千万之间,市场容量巨大。
在郑州,一个百万方体量的项目都不一定算不上超级大盘。
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
Ø  受行政影响明显——三四线城市
为了拉动经济增长和提升政绩,三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。
一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程,享受各项税费等特殊优惠,
得到各方面的大力支持。
Ø  受调控影响明显——一二线城市
作为城市化进程的根据地,一二线城市的城市人口不断膨胀,
随之而生的是住房需求的不断扩张和房价的不断上扬,
因此国家宏观调控主要针对的便是一二线城市,其受影响程度也较明显。
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
Ø  消费力弱——三四线城市
一般意义上来讲,三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多,
大型的支柱产业少,欠缺成熟的经济产业链,消费者的消费意识守旧保守,
对房地产等大宗商品的消费非常谨慎,消化能力弱。
Ø  消费层次落差——一二线城市
任何领域的消费,在一、二线城市都存在着明显的甚至是极端的分化。
对豪宅的需求量不断攀升,而普通住宅的房价也为众人不能承受,
这种消费层次的落差,是目前整个一二线城市的通病所在。
一二线城市与三四线城市的地产营销差异
Ø  价格敏感度高——三四线城市
在三、四线城市中,房价永远是消费者最关心的因素,
尤其对商品房总价的敏感度极高。
均价和户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素。
Ø  价格浮动性高——一二线城市
在一、二线城市中,房价不仅是消费者关注的因素,
也是开发商及营销团队的调控手段,根据市场环境以及产品的推介节奏,
价格存在很大的浮动性和可控性。