2013亳州春雨国际汽车城市场定位及商业规划建议94p.ppt

亳州春雨国际汽车城项目
市场定位及商业规划建议
合肥立道机构
目录:
项目SWOT分析
项目产业定位
项目业态定位
项目客群定位
项目功能定位
概念形象定位
开发节奏及策略建议
物业选型及产品建议
商业规划建议
项目定位方向
项目SWOT分析
项目优势 Strength
项目地块处在城市向南发展的主流方向,共享亳州多个热点板块发展资源(南部新城、亳州工业园、亳芜产业园区);位居南一环、西一黄金交汇,紧邻105国道,区位交通优势得天独厚,潜力无限;
投资方安徽春雨集团——责任名企、扎根皖北。不仅具备雄厚的开发实力,更具备完善的汽车后市场服务产业链和丰富的汽车后市场资源整合能力;
项目总体量70万方,规模大、业态全。涵盖整车销售(4S店、2S店)、汽车配件、汽车快修、美容装潢、汽车用品、电子商务、仓储物流、汽车文化创意产业、二手车交易、汽车改装、汽车会展、汽车俱乐部等一站式汽车市场业态;
省市各级政府和汽车行业协会的大力支持与关心。
项目SWOT分析
项目劣劣
项目地块周边目前的人气还不足,项目周边的主要交通干道建设及后续拆迁对项目整体开发有一定制约。人气、配套不足、开发节奏滞后对客户有一定影响;
在项目整体的市场定位、产品规划、业态细分、价值包装等方面有一定欠缺,都需要重新修正,树立起项目70万商业大盘的气势和形象;
在整体的企划、招商、销售、运营执行中存在一些问题,导致项目营销传播链断裂及客户信心丧失,亟待进一步修复;
目前一期的‘夹生饭’对项目后续良性有序开发有较大影响,优先盘活一期是关键。
势 Weakness
项目机会 Opportunity
中原经济圈、振兴皖北、亳芜帮扶对接等政策叠加优势,给予了亳州整体跨越式发展良机,城市强劲的发展活力、动力将有效催生和推动商业地产投资新热潮;
亳州具备良好的汽车后市场发展潜力,汽车类专业市场还算空白,目前零散粗放的经营模式亟待整合升级。本项目作为亳州唯一一家大型汽车类专业市场,独享皖西北汽车后市场大蛋糕;
目前项目周边,以本项目为中心,初步形成以众多整车销售、车管所、驾校、大车维修、二手车市场、农机市场为主的黄金汽车商贸圈,商脉沿袭、产业聚集势不可挡。
目前市场整合良好机遇出现,如药都路大车将不给车、老城区的文帝街即将拆迁、105国道大车维修即将拆迁等等;顺应城内大商场、城外大市场潮流,积极引导工作。
项目SWOT分析
项目威胁 Threats
近年来,亳州新建、在建商业项目,特别是大型专业市场项目急剧增多,商铺入市量增大,整体的竞争环境加剧。另外亚夏汽车城、东部4S店集群对客户也有一定影响;
亿都、天运、时代医药港、康美、亳州农产品等项目在租售模式、去化情况、专业化操作经验等方面都一定竞争性,特别是对竞争较强的亿都、天运需要重点、随时关注。
伴随投资型物业的增加,亳州商铺投资客户的投资要求、技巧越来越高,未来项目在产品包装、政策制定时需要调整策略;
三县市场新建专业市场、汽配市场也在增加,未来周边县市的客户拓展难度也将增大。
70万方,汽车后市场及关联产业在亳州市场是否过大,是否需要从其他业态、产业中寻求支撑点?
项目SWOT分析
项目定位方向-找位
市场机会点
企业发力点
项目支持点
竞争突破点
从亳州目前几个产业集群及专业市场,中药、农产品、家居建材等市场的发展先机已不多;
除项目已有的汽车类外,小商品、五金机电还有一定的市场空白点和发展空间。
从目前亳州整体的专业市场竞争环境看,汽车后市场的定位整体压力相对较小。
无论是项目立项、政府优惠政策,还是行业协会支持都在于汽车类。同时,项目已经有一定的客户认知,都知道是汽车城项目。
春雨集团的主要优势资源都在于汽车后市场产业,未来的发展战略也是将汽车后市场与商业地产开发紧密结合。
两种方向:1、延续原定位,在汽车后产业链加深,达到一站式、全业态。
2、一期做汽车城,二期定位其他产业类型开发,如小商品城
项目定位方向-选位
定位方向
主题概念
产业特征
优势
劣势
方向一
汽车博览城
单一产业
发挥企业优势资源、客户认知基础,包装后,更多的是提升客户信心。
735亩,全部做汽车城,体量过大,地块开发价值难以实现最大化。
方向二
国际商贸城
复合型产业
可以更充分的挖掘项目地块价值,提升项目利润点。
对客户引导有一定影响,对一期没有特别的支持。
方向三
前期用汽车城概念
后期根据市场调整产业
复合型产业
把730亩仍先按照一站式、全业态汽车后市场规划、定位,二期规划中以偏概念性或后期易转移性业态为主。为一期的有序开发、成功运营做支撑。
待一期开发完成后,再根据当时的市场变化情况做二期的详细产业、产品定位,可以选择复合型业态。