直接股权投资类投资评审报告.doc

XXXX[ 2012 ] 号
XX金融有限责任公司
投资评审报告
(直接股权投资类)
项目名称:
被投资主体名称:
拟投资金额:
XX金融有限责任公司
2012年8月6日
声明与保证

此报告是根据评审对象提供和评审执行部门收集的资料,经审慎调查、核实和分析后完成的。报告反映了评审对象有关信息及我们的评价判断,我们对本报告的结论、观点及评价数据与客户有关报表的一致性负责。
评
审
部
门
执笔人签字: 职务:
年月日
复核人签字: 职务:
年月日
公
司
投
资
委
员
会
主任委员签字: 职务:
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成员签字: 职务:
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成员签字: 职务:
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成员签字: 职务:
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成员签字: 职务:
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目录
一、 背景和意义 7
(一) 背景 7
(二) 意义 7
二、 项目情况 8
(一) 基本情况 8
(二) 主推方案:基金全资成立项目公司 11
(三) 备选方案:基金与其他企业合资成立项目公司 13
(四) 项目进展情况 15
(五) 物业改造计划 17
(六) 物业销售计划 18
三、 投资价值分析 22
(一) 市场分析 22
(二) 财务分析 25
(三) 投资风险及缓释措施 27
四、 尽职调查事项 28
五、 与开行协同效应 29
六、 意见和建议 29
(一) 总结 29
(二) 意见和建议 29
附件1:华夏幸福介绍 30
附件2:项目财务测算 35
投资评审报告摘要表
项目名称:上海中华企业项目单位:万元人民币
内容
项目
基本内容
本次投资概要
由国开高和商业地产基金投资收购位于上海静安寺附近的中华企业大厦项目(),经提升改造之后,销售退出。
(被投资主体)公司概况

拟设立项目公司,该公司专门用于收购与持有中华企业写字楼项目

上海
3. 投资前注册资本及股权结构
新设立

房地产


7、在开行的信用评级
交易结构

商业地产项目投资

,


预计18个月

主推方案为100%,备选方案为49%

主推方案为基金全资出资1亿元设立项目公司
备选方案为合资成立项目公司,注册资本1亿元,华夏幸福拟出资51%(),基金拟出资49%();

无

、监事会构成
在备选方案下,股东会的议事规则为代表2/3股权份额的股东代表同意后方能决策,董事会部分权限下放至总经理。在公司经理层,华夏幸福只派出财务总监,其他高管均由商业地产基金派出。

预计18个月之后,通过项目销售清盘的方式完成投资退出
内容
项目
基本内容

在备选方案中,华夏幸福在项目公司中占据控股地位,但其并不参与项目公司的日常运营,基金提供股东贷款,华夏幸福已持有项目公司股权做质押,另外将物业第二顺位抵押给商业地产基金,以满足基金的担保措施。

在备选方案中,拟在项目公司层面引入华夏幸福
投资价值分析

项目位于上海核心区域的优质地段,而且类似项目较为稀缺,基于我司对于上海写字楼市场供需趋势走势的判断,本项目经过提升改造推出市场时,正是上海核心商业区写字楼供给的低峰期,而且项目周边没有类似散售项目,因此本项目预计将具有明显的竞争优势。

1. 项目风险
基金在对此项目进行投资时,面临房产证未分割、现有租户拥有优先购买权、物业在若干贷款抵押等风险。
风险缓释措施:
要求项目原业主中华企业进行房产证分割、推动租户与基金签订新租约并放弃优先购买权、中华企业终止贷款或解抵押,并将上述操作作为基金后续付款的前提。
2. 市场风险
基金投资于商业地产领域,基金业绩将受到商业地产市场状况的影响。且该基金的投资模式侧重短周期操作和资金的快速流转,该模式对销售去化能力比较倚重,但有可能面临销售速度放缓、基金面临流动性压力的风险。
风险类别和相应的缓释措施:
(1)高和的管理团队在商业地产领域有十几年的经验,对商业地产市场具有敏锐的把握。国开的加入将会提升基金对宏观趋势的把控能力。同时,高和与住建部政