2012年长沙南山苏迪亚诺三期营销报告 2012-113页.ppt

长沙·南山苏迪亚诺
三期营销报告
谨呈:长沙南山房地产开发有限公司
解决几个核心问题
项目在区域内的角色及竞争力?
项目2012年的整体营销策略?
2012年项目全年推广主题?
现今市场情况下客户来源问题?
围绕项目目标客户采取的系列营销手法?
本报告站在营销的角度上
报告体系
Report system
项目三期产品分析
三期高层产品分析、别墅产品分析
三期整体营销策略
三期推广铺排
第一阶段、第二阶段、第三阶段
客户策略
活动策略
展示策略
南山苏迪亚诺三期高层产品分析
苏迪亚诺三期高层项目研究
110㎡
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高层指标:总建筑面积约7万平米,总计719套。
该项目产品以80-100㎡2+1户型为主占78%,有部分120 ㎡以上3+1+1户型占14%,分布在二期别墅区及小区风景带。
高层产品分析
高层户型:N+1产品,赠送面积大,可改房,产品附加值高,周边为低密度洋房及别墅产品,视野无遮拦。
从产品布局来看:
三期高层周边组团都为低密度洋房、联排产品,视野无遮挡,纵览社区别墅景观
从户型来看:
N+1系列产品,赠送面积大,产品附加值高
优点:
1、赠送面积大,户型使用率高;
2、N+1系列产品,户型灵活可变,附加值高
3、低密度成熟社区,视野景观好
不足:处于社区边缘
三期高层产品
二期洋房别墅区
三期别墅别墅区
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
129平米户型赠送约28㎡
98平米户型赠送约13㎡
收益-风险模型:波士顿矩阵
联排为明星产品、80-120㎡产品为现金牛产品、120-130㎡产品为婴儿产品
安全(速度)
收益
(单价)
明星
婴儿
现金牛
问题
联排
80-120产品
120-130产品
1、联排别墅为明星标杆产品,户型设计更优于二期二批同类产品,同时作为价格杠杆拔升高层售价,从而实现利润最大化;
2、三期高层80-120㎡为现金牛产品,体量大,赠送面积大,N+1产品附加值高;
3、120-130㎡为婴儿产品,中大面积户型,但产品有其自身优势,经过良好的培育,可以往明星产品靠拢。
展示及工程条件
9月主推高层产品
11月消化高价产品
2011年 9月 10月 11月 12月
主推刚性产品
以别墅产品提升整体形象
8月末别墅样板房开放
本项目三期产品,高层为7万平米,别墅为2万平米,总计9万平米。
10月推出别墅产品
12月加推部分产品
9月初高层样板房开放
06年
08年
10年
10年
11年
12年
富基世纪公园,总建面123万㎡,已售26万㎡,二期80—85㎡两房,103——140㎡三房,173—200㎡四~六房,
恒大名都,已售60万㎡,20万㎡待售,待售户型90—150㎡,预计2011年底或者2012年初开盘
新界,总建筑面积140万㎡,一期待售户型64—76㎡一房,87㎡两房,103—136㎡三房,8月份开盘
片区内高层竞争激烈,产品差异化不大,大多数为两房和三房为主,在售项目后期供货量高峰,勤诚达新界的入市,区域竞争白热化。
翡翠花园,总建筑面积28万㎡,一期将推出87—158㎡2~4房,
浩龙音乐界,总建筑面积17万㎡,已售6万㎡,二期以92—125三房为主。
金星北高层产品去化情况