呼和浩特公寓市场调研.ppt

公寓产品建议
框架
国家宏观政策分析
公寓市场宏观分析
小户型住宅个案分析
一线城市经典公寓案例分析
项目地块SWOT分析
产品定位分析
市场分析
[把握本土市场脉搏]
政策分析
宏观政策
根据社科院的绿皮书,% ,其中,二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄,这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。
北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出:在宏观调控政策较为紧张的一线城市,房价出现了明显的涨跌不一,但二、三线城市价格上涨的速度依然很大,包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%,%的平均水平。
看数据
尚达信认为
在一线城市宏观调控政策紧张的情况下,国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬,在国家宏观调控的大背景下,预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。
政策分析
保障性住房
2010年首府廉租房建设任务为4370套,棚户区改造任务为3813套,公共租赁住房建设任务为400套,经济适用住房建设任务为7600套,农村危旧房改造任务为4000套,国有林区棚户区改造任务为476套,其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ,2010超额完成自治区下达的任务。
2011年,自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套,近198万平方米,总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务,2011年力争建设各类保障性住房约4万套,近270万平方米,总投资约为70亿元,建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。
呼和浩特
目前呼市保障性住房尽管数量多,但市场化程度还不高,对市场产生大的影响预计在3-5年后。
保障房影响下,呼市未来地产项目产品走势
地产项目产品走势
产品分类
包含项
面积区间
市场供应量
市场需求量
首付款比例
贷款政策优惠
政策影响力
高档产品
别墅、洋房等
200㎡以上
小
小
高
少
小
中档产品
洋房、高层等
100-200㎡
中
中
中
一般
一般
普通产品
多层、高层
50-120㎡
大
大
低
多
大
保障性住房
多层、高层
90以下
大
大
低
多
大
住宅类产权(70年)的公寓因受到限购的影响,前景不乐观。非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90㎡以下,未来可减小90㎡以下住宅类产权(70年)的公寓投放或做出特色。对商业产品影响不大。
政策分析
保障性住房
政策分析
总结
1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧,政策调控成就商业地产。
2、非限购类的公寓政策利好,依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击,因此住宅类产权(70年)的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值,如做精装;增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计,提升附加值,提高楼盘档次。
公寓市场宏观分析
公寓发展历程
呼和浩特万达广场
海亮广场
2008-至今
未来发展
产权年限:70年产权
产品类型:普通公寓
经营模式:全部售卖
价格区间:5500-6100
华门世家
2007年以前
产权年限:70、50、40年
产品类型:普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓,与其他业态构成城市综合体
经营模式:全部售卖
价格区间:6300-8800
水岸小镇
奈伦如意国际
产权年限:70、50、40年
产品类型:商务、酒店式公寓
经营模式:部分持有,引进专业管理公司提供酒店式服务
公寓市场宏观分析
总体区域分布
回民区
赛罕区
新城区
玉泉区
如意开发区
金桥开发区
1
13
3
7
6
5
9
2
18
17
11
8
12
15
16
10
14
4
E
F
A
H
C
B
G
M
N
O
D
在售
1
2
3
4
5
6
奈林尚苑
云鼎
海亮广场
海亮国贸广场
铂金时代
玉泉南郡
7
8
9
10
11
12
天御尚局
利佰家国际公寓
恩和家园
书香门第尚座
尚东枫景
御景101公馆
13
14
15
16
17
18
金汉御园
兴安丽景
兴泰御都
思罕国际复式公寓
奈伦如意国际
上东领海
待售
A
B
C
浩鑫机电