鄂尔多斯时代国际广场项目分析.ppt

时代国际广场项目分析
目录 区域房地产宏观环境分析 康巴什区域房产及规划分析 本案项目及销售状况分析  佣金分析
时代国际广场项目分析
房地产宏观环境分析
:近年来,鄂尔多斯市社会经济快速发展,经济总量不断增大,投资迅速增长,经济结构进一步优化,创造更多的就业岗位,形成良好的就业环境,不断吸引周边人口的聚集,市场容量持续增长;城市的聚集力和辐射能力增强,城市常住人口和城市化进程都呈上升的趋势,刚性需求依然很大。
:鄂尔多斯市房地产开发、销售规模快速增长,同期的销售面积的增长均大于竣工面积,与呼和浩特、包头同期相比,市场相对火爆,去化率比较强;成交均价方面,各区域由于项目及物业发展方向和区域发展前景不同而售价水平有所差异,单差额相对接近;近几年商品房和住宅竣工面积的增长率,不考虑出现重大宏观政策影响的情况下,如定位和措施适当,未来5年内商品房价格还将有较大的上涨空间。
房地产宏观环境分析
:由于城市建设速度的加快,目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少,能够出让的基本上属于旧城改造项目,大多面积较小。而铁西区,康巴什新区可供开发土地多,加之政府大力支持区域内基础设施建设,这些都为区域的房地产发展提供了良好的环境。因此,在未来的土地供应趋势中,鄂尔多斯的土地供应将形成以铁西区为中心及康巴什区为主的供应趋势。
:随着2007年下半年以来的房价猛涨,政府相继在金融领域、一级土地市场供应、房地产开发、销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规,意在打压房价和部分投机行为,至2010年下半年一定程度上抑制住了房价快速上涨,《限购令》,鄂尔多斯市还未有任何信息。
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板块分布
康巴什板块
根据现有路网结构,分为三大板块:
老城区板块;铁西板块(铁路西侧大部区域);康巴什板块(市政府所在位置周边)
天骄路
老城区板块
铁西板块
鄂尔多斯大街
康巴什区域房产及规划分析
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新区城市行政文化核心意向初步形成,但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成
工业
中小学
商务
行政办公
居住
商业
居住
居住
居住
教育科研
★
体育
工业
公园
公
园
公园
乌兰木伦河
考考什纳湖滨公园
城市行政、文化相关设施初步建成
行政办公区域基本形成,市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业已经迁入
会展中心、体育中心、西部人才培训中心、鄂尔多斯大学、市一中已交付使用
生活、商业配套在建,居住氛围欠缺
区域内道路建设完善
生活、商业等配套不齐全,中心商业带处于在建状态。
新区规划的乌兰木伦滨河公园、天骄公园等几个公园目前大都处于建设阶段
房地产市场处于起步阶段
房地产市场尚不活跃,目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、尚都、翰林院等个别商品房项目在售,其余项目均为行政、事业单位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段
横向分析
康巴什板块
板块现状
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随着政府及一批重点中小学、医院的迁入,该板块吸引了一批中高端客户。
康巴什板块
板块特征:城市新区、环境较好、城市面貌很新,配套很不齐全
产品形式:多层、小高层和高层、别墅,以小高层为主
平台价格:多层7000-8500元/平米,别墅10000-3万元/平米
客户特征:下面各旗的人占比较大,很多客户为教育买房
未来趋势:未来供应较大,发展前景较好
横向分析
项目名称
基本情况
售价(元/平米)
物业类型
主力户型
销售状况
客户
锦绣山莊
建筑面积24万平方米,一期建有14万平方米
联栋别墅14000
独栋别墅18000
花园洋房6000
花园洋房、独栋别墅、联排别墅
花园洋房主力户型160平方米
2009年6月初开盘,已经销售一半左右,独栋别墅基本上在1000万以上,卖的不是很好
客户购买别墅以自住为主,多是为了享受,主要是东胜及伊金霍洛旗煤炭企业老板,私企业主,洋房客户以公务员为主
纽蓝地
,住宅420套
均价在6000
多层
主力户型100-290平方米
一期已经售完
客户基础广泛,城区拆迁户及煤老板以及高利贷者等富裕阶层人数较多,
尚庭艺墅
一期200多套别墅
叠加别墅6500
联栋别墅9000
独栋别墅20000-30000
独栋别墅、联排别墅、
200-490平方米的大户型
2009年年初开盘,200-280平方米的复式销售较快
客户主要集中在东胜及伊金霍洛旗地区

建筑面积134585平方米
电梯房起价5500元/平方米,均价6000元/平方米
多层
120-16