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关于开发上海市场的分析方案
市场分析(大环境)
目前房地产市场疲软,与整个世界经济及目前中国现有的经济调整不无关系,各地房价都在大幅度的增长,偏远了人民的意愿,导致怨声不断,致使中央政府出来调解。
再者土地是国家的,银行的国家的,政府的国家的,即使人民怨声载道,似乎觉得无济于事,因为政府永远会站在国家的利益上去做事,在“适当”的时候会站出来替人民说上两句话,只是说说而已。
针对今年的市场,可以说是前所未有的惨淡,无论的住宅还是商业楼盘,前者已经说过,大环境的影响、银根收紧、楼市政策的限定…还有就是关键的一点:明年的2012年是一个动荡不安的年代,2012年是包括美国、俄罗斯、中国、香港和台湾等国家和地区大选之年,会对目前及未来经济有哪些影响?首先,房地产政策肯定只会紧,不会松;再次人民币在世界范围内的导向问题,尽管胡锦涛在夏威夷一再强调,人民币不能和美元直接绑定使其升值,但是如果西方国家为了嫁接/转移矛盾,再次对中央政府强行施压,人民币还能扛多久?这样的话会再次引起国内市场的不安,温州老板再次跑路、银根再次收紧、CPI高涨不下,人民的钱何去何从?房地产何去何从? 等到下界政府上台或许好转!
投资渠道(房地产、股票、黄金、收…)
存银行:存款利率跑不过CPI !
买房子:投资商铺?人民种心里,买涨不买跌(长三角区域极为明显)。
股票:目前大盘在2500点震荡,每天市值被蒸发掉几百亿,10年之前大盘是2400点,10年之后大盘是2500点,10年涨了100多个点!
黄金:是这两年被热炒起来的,尤其是今年从1盎司=1500$ 到1盎司=1780$,相对人民币来说,虽然有一定的保值作用,但是没有升值潜力了。
收藏:古董,书画…其实95%都是赝品。即使收藏到真迹,也会担心被人偷了,万一起火了怎么办…
海景房:中国乃至世界的仅有资源,无论是保值,升值提升空间极大。
项目分析(优、缺点)
针对我们所做的项目,高尔夫官邸做一下简单的优缺点对比:
优点:
现房销售,客户能随时装修入住;
房源多,户型齐全,客户选择余地大;
内环高尔夫,离还800米左右,周边商业配套齐全,周边人气旺盛。
缺点:
针对市场没有装修;
明年周边小区都是现房,再者相比价格无大优势;
领海世界岛的建设,前排看海的视角被遮挡。
目前东区已经进入开发阶段,无论从区位、环境、配套、价格等方面来说对我们是一个冲击。再者,如果我们来年在销售上没有更好的突破,对我们下一个楼盘的定位及开盘带来的影响也不可估量。
意见参考:
针对上海市场,可以对项目进行简装/精装修;
针对前排看海的视角被遮挡,我们可以从说辞下工夫,比如:靠海近湿气大等等;
因为国家政策原因,外地人不能贷款,我们是现房,我们可以从付款方式上做协调。
客户一次性付款,固定首付款时间和尾款时间;
1年内无息分期付款:7天内首付50% ,前8个月为30%,第12个月为余下的20% 。分销商按比例结佣。
市场
上海目前对海景房的认