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小城镇商业房地产融资现状及趋势研究
谢国宏王蕾俞东红陈立福唐艳娟
[摘要]随着我国商业地产市场的发展壮大,小城镇商业地产也得到不断发展,但小城镇商业地产融资渠道僵化、单一,客观上成为其发展的瓶颈。本文通过市场调查,深入分析小城镇商业房地产融资现状,对其融资未来发展趋势进行研究,为小城镇商业房地产融资寻求出路。
商业地产是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的地产形式。对小城镇而言,其商业地产的发展与国内发达地区还存在一定差距,其基本形式大致相当,只是细节上存在一些差异。小城镇商业地产形式单一,以中小型商业地产为主。因为是新形式,因为是初级阶段,所以小城镇商业地产融资无论从形式还是内容上,都显得极为简单,也具有很大发展空间。本文根据融资背景及分布特点,选择紧邻大城市和远离大城市同时又显得较独立的两种较典型的小城镇进行市场调查,分析目前小城镇商业地产融资现状及趋势。
1、小城镇商业地产融资现状
,规模不大
小城镇商业地产尚处于起步阶段,大都在50~200平米之间,且以租赁经营为主(见图1)。
,融资渠道狭窄
小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金(见图2),
利用银行贷款的不多,其他融资方式占的比例就更少。发达城市虽看好利用基金等
直接融资手段,但小城镇商业地产尚无政策支持,同时受经营特点、区域经济、规模效益、预期收益及当地政府的中观调控制约等
,很难适应遍布各地投资者的金融服务需要,融资效果也不理想,故直接融资几乎不存在。
,运营方式单一
小城镇商业地产运营资金也以自有资金为主,运营方式单一、资金短缺(见图3、4)。绝大多数属于脱离资本市场参与的“体内”循环模式。这种融资状态与欧美商业房地产业的融资形态相比,差距巨大。究其原因,在于小城镇商业地产发展缓慢,未形成统一的行业认识,缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系,满足于一种自给自足的自循环状态中,发展模式陈旧,且大多数人仍无改变的意向。因而,小城镇商业地产融资渠道多样化的需求很迫切。
,政策法规欠保障
目前小城镇商业地产融资中遇到的问题较严峻(见图6、7),金融政策对小城镇商业地产的促进作用不乐观。小城镇商业地产要健康发展,就要当地政府出台合理政策,从土地开发到金融循环,在法律监督到金融创新等一系列手段上下大力气,营造健康发展的相关环境。
,对风险过于敏感并盲目规避投资者普遍对各融资方式的风险较敏感(见图5),但对风险进行规避的认识却显得模糊,对新融资方式不易接受,更不必说试用。其他比重过大,说明国内小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处于朦胧阶段,这与小城镇自身的经济发展状况和消费水平密切相关。

目前风险过度集中在自有资金上时,投资者非常愿意将风险分散开来。目前小城镇商业地产的融资市场上,打破自有资金的垄断是投资者的心声,也是分散风险的重要手段(见图8)。
,势态看好
近几年来,小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话题,受到当地政府和市场的极大关注,而且国际、国内机构投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加,小城镇商业地产的