大商汇销售方案(终).doc

大商汇商铺销售方案
销售形式:
由于项目处于建设阶段,且区域内没有成熟的商业氛围,在招商过程中多数商家也对项目持观望态度,如以直接出售模式变现,恐对项目的招商及后期运作带来不利影响,所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。
操作方案:
以下方案计算的依据为:A、2005年9月30日交房;B、公司免租期6个月,于2006年4月1日起开始计算租金;C、整体销售均价为4500元/㎡,成本价为2200元/㎡;D、10年内平均租金水平保守估计不超过25元/㎡·月,
E、%,遵循保守且可实现的估算原则。
(一)各建筑形式商铺的操作模式
1、大单体的操作方式
大单体由于是一个独立性较强的单位,其商业运作需要鲜明的主题,商业规划一定统一,因此销售大单体应保证售后业主的整体管理,达此目的其方式为:
⑴、整体出售,投资者在大商汇商业规划范围内自行招商或自营,公司可以接受委托经营管理,并收取管理费;
⑵、可经营面积划分为若干小面积进行返租销售,投资者与公司签定《委托经营合同》,售后成立业主委员会统一管理场内铺面的经营事宜,合同期满后业主授权业主委员会统一招商。
市场内独立商铺的操作方式
相对大单体,此类商铺的经营较为灵活,但是其经营效果也依赖于市场的氛围,也离不开整个市场的总体商业规划,所以为了在市场培育期保持市场运作的整体协调,采用售后返租的模式销售较适合。方式:
按建筑形式的最小单位进行返租销售,投资者与公司签定《委托经营合同》,合同期满后(10年内),投资者在大商汇的商业规划范围内自行招商,也可续签返租型《委托经营合同》。
市场外围独立商铺的操作方式
相对于以上两种商铺,此类商铺最为灵活,公司可以直接进行销售,在不与整体商业规划发生明显冲突的情况下,可以由投资者自行招商或经营其他品类,但必须接受公司的物业管理。
(二)销售操作策略:
根据项目现状及市场发展情况,采取以下4种操作方案,各方案的标的物范围参照商业规划布局圈定,并保持各自区域的独立性。
3年返租销售方案
(1)返租年限3年,时间从2005年10月1日起至2008年12月31日止,%(税前)。
(2)公司财务模拟:
项目
计算年数
0
1
2
3
收入
2005年
2006年
2007年
2008年
售价(元)
4500



成本(元)
2200



售房收入减成本
2300



月租金(元/㎡·月)

20
20
20
月数

9
12
12
租金收入(元)

180
240
240
支出




返租比例
%
%
%
%
支付租金(元)
200
342
342
342
净现金流(元)
-200
-162
-102
-102
%折现率




现金净现值(元)
-
-
-
-
3年累计净现值(元)
-
盈利

3年返租公司盈利(元)
1,
注:按1平米销售面积,销售均价为4500元/㎡计,时间从2005年4月开始计算。
合同期满后,公司每平米可产生1771元的利润。
(3)投资者财务模拟:
基本情况
销售面积(㎡)
均价(元/㎡)
总价(元)
首付40%(元)
贷款60%(元)
十年月供(元/月)
每年按揭款(元)
1
4500
4500
1800
2,700

362
类别
计算年数



0
1
2
3




2005年
2006年
2007年
2008年



投资者(按揭购买)







投资收入







返租比例
%
%
%
%



租金收入(元)

342
342
342



税率
%
%
%
%



税后租金收入







投资成本







支付按揭(元)
2041
362
362
362



现金流量(元)
-1876
-80
-80
-80