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商品房买卖合同规划论文
《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售需具备四个条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;已办理预售登记,取得商品房预售许可证。而在建设部颁布的《商品房销售管理办法》第七条第三款也明确规定,商品房现售,应当持有建设工程规划许可证。
也就是说,我国法律规定,无论是商品房的预售还是现售,房地产开发商都需要持有城市规划部门核发的建设工程规划许可证。
按一般的理解,这个条件应当是商品房销售行为合法化的法定要件。但在审判实践中,有这样一种情形,在开发商与购房消费者签订购房合同后,因某种原因,该房地产的建设工程规划许可证被行政机关或人民法院依法撤销,那么在这种情况下,开发商与消费者之间的买卖合同是否会必然导致无效,该类案件又应如何处理?本文拟就该问题进行探讨并提出自己的观点。
一、建设工程规划许可证的性质和意义
根据《中华人民共和国城市规划法》的有关规定,城市土地利用与建设工程的规划管理实行法定许可证制度。为了体现建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的法律严肃性,促进城市规划管理工作的规范化,建设部制定了全国统一的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,自1990年4月1日起施行。
其中,建设工程规划许可证的具体使用要求是:凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人,必须持有关批准文件向城市规划主管部门提出建设申请。
可见,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施。
二、建设工程规划许可证被吊销的原因
目前,国家法律并未对建设工程规划许可证的吊销作出明确规定,该行为实际是由各地地方性政策法规来进行规制和调整的。如济南市政府颁布的《济南市城市规划管理办法》第六十七条规定:违反本办法第四十三条第二款、第五十五条的规定,未按《建设工程规划许可证》和批准的施工图建设的,由城市规划行政主管部门责令建设单位或个人停止施工,限期改正,并处以违法建设工程总造价百分之三以上百分之十以下罚款;逾期不改正和严重影响城市规划的,责令限期拆除违法建设工程,并可吊销其《建设工程规划许可证》。又如哈尔滨市政府颁布的《哈尔滨市人民政府关于加强城市规划土地开发管理若干问题的通知》第七条规定:对越权审批和零批整建、分多次审批一项单体工程的,视为违章工程,由市规划局吊销建设工程规划许可证,并按《中华人民共和国城市规划法》的有关规定处理。
我们认为,建设工程规划许可证被吊销的原因主要有以下七点:非城市规划行政主管部门核发或者越权发放的建设工程规划许可证。建设用地单位和建设单位已经被撤销或者迁移出已批准地址的建设工程规划许可证。获得建设工程规划许可证后超过一定期限未进行施工建设的建设工程规划许可证。