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龙海角美酒店项目投资分析报告
一、项目土地价值研判
1、国家宏观调控政策对房地产市场的影响
●2007一年之内央行5次加息10次上调存款准备金率
进入2007年以来,国家陆续出台了一系列抑止房价上涨过快的新政。07年央行共计5次加息、10次上调存款准备金率。如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最,尤其是存款准备金率。
2007年12月25日起央行再次上调了存款准备金率1个百分点。此次上调是中央提出从紧的货币政策之后第一次,同时也是本轮经济周期以来第14次上调人民币存款准备金率。不但上调额度的比例出现今年来最大幅度,同时也令存款准备金率达到了9年以来的新高。
宏观调控政策的频繁出台,使得2007年的房地产金融市场成为“多事之秋”。再加上年底的中央经济工作会议中明确指出,2008年将采取紧缩的货币调控政策,进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,严格控制货币信贷总量和投放节奏。这是近几年来中央首次提出紧缩的货币政策。
●继续挤压外资购房和外资投资空间
2007年,在对外资进入房地产具体的审批、监管方面,分别出台了《关于境外机构和境外个人购买商品房有关程序的通知》;“50号文”———“境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批
”;“130号文”———限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。2007年11月,国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,从2007年12月1日起,外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设,同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。也就是说,近两年来的一系列调整,将外资对房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
●政府整顿二手交易市场意图更加明显
继2006年12月底建设部和央行联合发布《规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》之后,2007年旨在规范和加强房地产市场交易秩序的政策便“此起彼伏”。尤其是对于二手房市场而言,资金监管、网上签约以的相关政策更是把二手房业务推上了风口浪尖,可见政府整风意图明显。
●物业税空转城市增加政策条例出现区别化对待
2006年,北京等六城市开始物业税空转实验。2007年10月18日,国家税务总局宣布关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。依据目前所实施的一些调控政策看,政府主要还是打击短期投机行为,而物业税的实施则更多的是长远行为。
虽然物业税的开征尚处在讨论阶段,但是其对房地产市场带来的影响却不容小视。未来物业税的开征将有可能效仿房贷首付的操作思路,对拥有不同套住房的购房者区别对待。这样一来,购买第一套住房和中小户型住房将免于征收,第二套住房的界定就变得尤为重要。有分析认为,最终的界定方法很有可能会以每个家庭实际拥有的住房套数为标准进行。
●住房公积金贷款额度提升第二套房标准确定对未来影响深远
2007年颁布的政策更加注重对税收、信贷等市场手段的运用。2007年9月27日央行银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,明令规定:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,”。2007年12月11日由人民银行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,此次下发的“12·11”通知与“9·27”政策相比,央行更为明确地统一了第二套房贷的界定标准———严令以家庭为单位计算。央行此次明确“以家庭为单位认定”第二套住房,很可能是准备跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准,使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制投资、打击投机”方面并轨,避免出现多重标准。
●闲置房地产用地将征缴增值地价
根据规定,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。对不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
目前,土地成为开发商向银行和资本市场进行融资的筹码,致使一些开发商宁愿付出与其获得利益不相称的违法违规成本,进行囤地。造成大量土地处于闲置状态。
对此,《通知》要求将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
与此同时,为提高建设用地的使用效率,《通知》鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划