房地产避税方法.doc

调研发现,开发商偷税手段多样化,但主要通过 5 种方式进行
:“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱,核算不规范”、“纳税申报不及时”。
纳税申报不及时,是最为普遍现象,表现为:不按预收房款申报预售收入依据利润率(或毛利率)缴纳所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报等。
隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一,借此可以大幅度减少纳税基数。
比如,对销售收入确认不主动、不及时,少列收入坐支现金现象严重,有的直接进入企业小金库不入账;对银行按揭款项不及时入账,或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次,是以工程尚未决算,收入、成本、费用无法确定为由,将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目,不结转或延期结转应税销售额。
挤占、多提、虚列成本,是开发商偷税的另一主要手段。
典型方式是,开发商和建筑商互相勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建安发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴所得税。
目前房地产企业存在严重的偷逃税款问题,国家税务总屙将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点对象,这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。那么房地产业是如何偷逃税款的呢?
  ,以房换资金、换土地。不记收入,偷逃税款。
  部分房地产开发企业在自身资金不足的情况下,为了能获得大片土地,便与投资方签订联合建房协议;抑或根据拥有土地一方的利益需要,与其签订联合建房协议,用所建房屋换取资金、土地,而所换价值未按规定确认销售收入,也未按规定申报纳税。
,不记收入,偷逃税款。
 
本部分设定了隐藏,您已回复过了,以下是隐藏的内容
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业。开发前期资金投人量大、资金短缺严重。房地产开发企业为了缓解资金压力,往往以工程投标为筹码,要求建筑安装企业与其签订带资入场的协议,待房子建成后就以等值的商品房或门面抵冲建安1二程款,从而达到减少营业额,偷逃营业税的目的。
  “初装费”及基金不记收入,偷逃税款。
  从现行房地产开发企业的运作方式看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款项:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等。现行营业税政策规定。营业税的计税金额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而有的房地产开发企业以无代收代垫款项收入为由而未申报纳税。
  ,偷逃税款。
  按照建设部门的有关规定。房地产开发企业的注册资本越多、开发规模越大,则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营性质的有限责任公司,这些企业在初建时注册资本不多。为了,提高资质,这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后,进行虚假土地评估,虚增土地成本,这既可以增大注册资本,提高资质,又可以虚增土地成本直接记入开发成本,减少仑业所得税税基。还有些房地产开发企业与建筑安装企业相互勾结做假,虚增成本,从而减少营业利润,达到偷逃企业所得税的目的。另外