招商策略--商铺返租销售策划方案.doc

商铺返租销售策划方案
方案描述:
投资型客户购买***风情一期4、5、6、7栋二、三层商铺(以下简称“美尚风情二期”),并将商铺委托甲方(万都房产公司或第三方)经营六年;甲方一次性给乙方支付三年的租金;客户购房时在房款总额中一次性扣除。
推出本案的目的:
1、营销人员前期近三个月的市场调查以及综合分析,经过粗略统计投资者普遍认为目前***国际项目位置相对较偏,政府行政单位还大部分未进驻办公或正在建设中,基本没有商业气氛,所以我们需要通过返租形式获得商铺的支配权,再以较低门槛租赁给经营户经营,通过此方式将***风情商业街提前旺起来,成为真正的热铺。
2、***国际项目目前还未形成真正商圈,“买铺自愿,出租自便”的模式,在很大程度上阻挡了农村投资户的投资热情,对于远郊有钱的农民来说,买铺不是难事,学会如何出租商铺却是难题。所以他们会尽可能选择旺铺或者简单易行的投资模式。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。未来这类投资户必然成为产权销售的主要客户群。
3、二、三楼楼的业态短期,投资者不容易准确定位,以返租五年的形式卖给投资者既满足建设资金的需要也为***首个风情商业街的成功打造赢得了五年宝贵的时间。
4、返租前的价格可有效映射出的***风情商业街的投资价值,并且委托期满后,业主可以选择开发商合同签订时的原价
回购,对稳定客户有很好的作用。
三、详细方案
1、万都美尚风情街
二楼商铺的价格定在4980元,返租后的实付价即在 4260元/平米; 三楼商铺的价格定在4380元/平米,返租后的实付价即在3732元/平米。
2、执行办法:
①、采取六年返租、前三年租金一次性返还
返租租金:二楼商铺的租赁价格定在20元/;
三楼商铺的租赁价格定在18元/。
即任一客户购买了一个商铺,则该商铺六年的经营权委托第三方(实际上就是万都地产)进行全权经营,而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金,每年租金实际回报率为6%,每年坐收租金即可。
②、可以办理银行按揭
3. 返租的正面效应:客户购买商铺主要目的是投资,对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而投资者购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来,返租可让客户立即见到收益,抓住了客户购买商铺的原始动机和心理,亦从表面上降低了客户购买商铺的风险,给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关,即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由万都地产操作。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在返租的年限内,每年有购买商铺后稳定的租赁收入,加上广告和现场置业顾问的努力,客户落单的几率要增大。
4、返租的负面效应:有些返租的商铺经营不善,导致老百姓对返租有偏见,且政府规定不能由第一方返租, 即不能由开发商直接返租。解决方案:在广告措辞和统一说辞上要注意,而在承诺返租时,应说明由第三方返租以及带租约商铺等。
四、返租
返租年限:6年。返租形式:前三年一次性返还,在签合同时即买即返,第5、 6年的租金在每月5日前按月支付租金给购房户(以合同签定时间为准)。
关于返租方案的示例说明: 某职工小区的门面销售以返租带售,实行返租五年同时在签定合同时返还三年租金,且每年租金返还回报率高达 8%的招租策略。具体要通过实例计算、推演返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里。
例:出售1号商铺,㎡,建筑面积单价5000元/㎡,总价582300元。政策的核心内容是:“包租五年,头三年租金一次性返还,每年回报率达 8%”。因此遵循“价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里”,不难算出我们将要卖的商铺总价是: 582300 元+582300××3=722052元,按公式推演如下: 总价:722052元, 每年返还 8%(回报率):722052元×=57764元, 头三年租金一次性返还:57764×3=173292元,这时可得:
方案一: 总价:722052元-173292元=548760元, 首付:274760元按揭:274000元月供约:3118元,解析:该方案的优点是按揭数额相对较少,月供少,负担少,只要能交得起首付,月供不是太大问题,缺点是首付比起方案二来说要高一些。(备注:此时租金约为 41元/㎡/月的水平,鉴于目前该区域现状来说该租金水平较高,因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说,若有客户硬是要求解释这一块的时候,统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及
星级酒店是邓州市唯一四星级酒店来进行解释,未来的经营规模及空间非常可观,达到 41 元/㎡/月的水平指日可待,而且我们实行的是 5 年包租,不象有的房产商开发