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什么是好的旅游地产
Tourism Estate
通过对两个旅游地产案例差异剖析,提出个人的关于旅游地产“好”的定义。
旅游,反映了人类对未来生活的追求
真正合理的旅游业是源于自然的
真正美的旅游地产是天人合一的
经济
旅游
社会
环境
可持续
自维持
旅游地产
旅游景点
地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。
旅游商业
地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游住宅
地产
指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型以及旅游区所在地常住居民购买的第一住所。
旅游地产开发十大基本要素
旅游地产不同于别的地产性质,有其基本的要素和组成条件
哈尔斯塔特镇
荔波樟江部落
财务监督管理
营销推广系统
基础设施
专业设计方案
旅游地产
经济支柱
资源优势
法律产权
开发实力
交换网络
概念基础条件
先进管理理念
成功与失败的辩论
失败案例----内蒙古根河“天工部落”
由北京的神州之旅开发,位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁
古雅乡。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。
倡导生态养生,主张“像候鸟一样生活”,天工部落位于内蒙
古自治区根河境内,作为神州之旅进入旅游地产的第二站,天
工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速
复制。
成功案例----深圳华侨城
由华侨城集团公司开发、建设和管理。华侨城以"规划
科学合理,功能配套齐全,城区环境优美,风尚高尚
文明,管理规范先进"为规划、建设和管理的目标,经
过十多年的努力,已建成为一个现代海滨城区,被誉
为深圳湾畔的一颗崔璨明珠。目前,华侨城正以"处处
是景观,人人是导游"为目标,努力将华侨城建成为独
具特色的、世界一流的旅游城。
锦绣中华
天工部落
强大的融资平台和背景是项目顺利完成的支柱,项目执行者的实力也是项目顺利完成的先决条件。
经营实力
华侨城
华侨城由香港中旅集团投资开发的,目前是深圳的门面,也支持,上市公司也前后获得几十亿的资金,这些条件为华侨是上市公司,深圳市政府给与了强大的城的发展注入了很好的外部条件。
天工部落
由北京神州之旅开发,公司开发经验
不足,资金实力不够雄厚,给项目的
前期策划和后期的资金及时输入带来
了很大压力。
前期定位
旅游地产并不是简单的旅游与地产的关系,开发旅游地产项目也不是简单的就项目谈项目。对旅游地产项目前期开发定位研究很重要。
政府规划导向分析
城市经济总体发展分析
居民收入和消费结构分析
华侨城
休闲娱乐主题,华侨城旅游地产依托的主题公园在功能定位上不断提升,从深圳的历史地理和人文环境出发,由静态陈列到完全动态体验,文化内涵也从表面的景观移植向培育自身文化
转变,不断适应城市发展步伐,以及满足客户需求逐步由低级向高级、产品多元化需求。
天工部落
集休闲、度假、娱乐
为一体的综合性度假
区,对于地广人稀、
旅游大环境远没有形
成以及旅游季节性太
强等因素客观制约了
旅游地产的发展,天
工部落未能综合析,
没有做到充分发挥根
河原有的自然资源品
味和低廉的土地价格
优势,定位不够理。
前期规划
旅游地产开发呈现规模大、周期长的特点,前期的策划与规划是否专业直接导致项目的成败。策划和规划的意义也正在于将资源优势最大化,将不利因素进行转化,降低项目的风险。
全盘策划
动态规划
合理模式
华侨城
成立之初,华侨城引进的第一个项目是聘请著名规划师担任规划顾问;华侨城建设的第一个战役是制订城区建设规划的“规划战役”。
天工部落
天工部落是由北京神州之旅开发,是对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制,并缺乏翔实调查研究,后期承担了大部分旅游推介工作。
VS
地域文化
旅游地产一定要做足地域文化,“地利”是旅游地产项目能否成功运作的先决条件。“地利”包含很多因素,旅游地产的“地利”必须具备自然因素和人文因素,充分挖掘旅游载体,并延展下去。
项目
交通便捷
配套齐全
政府优惠
人流数量
便捷的交通能够迅速吸引客户
周边齐全基础设施能够降低成本
低廉的拿地价格及承担基础设施建设费用
人流数量较大本身就是吸引力
华侨城
天工部落
星级代表优秀程度
未来的旅游地产
客观角度
主观角度
Chapter I Objective perspective
Chapter II Subjective perspective
[Tourism Estate]
准确的产品定位——成败的直