《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南.docx

附件1
《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南
为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则,特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造,共分四种类型:政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类:政府主导改造,分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型,按照如下步骤分步实施:
第一步,各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划,向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步,经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后,可同时开展以下工作:
1. 开展权属调查。由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作(详见附件《土地权属及地类调查方案》)。
2. 编制和审批单元规划。由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质,并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案,由镇街圈定成熟的改造地块后,按步骤编制具体项目改造方案,经征求公众意见后(改造方案公示,要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村(居)委会的政务公开栏进行公示,为期15日。其他类型的改造方案公示按此执行),上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后,由市人民政府汇总上报省人民政府,同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的,应以单元规划为准,修改改造方案,报市“三旧”改造领导小组办公室审批。具体项目改造方案应包括如下内容:
(1)基本情况:改造涉及的土地位置、面积,需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积,用地发生的时间及所涉及的所有权人,土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的,需在改造方案中明确其范围、面积。
(2)规划情况:改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划,是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。
(3)土地利用现状情况:土地用途、面积、已使用年期,现有建筑物的面积、容积率,土地产出率等。
(4)协议补偿情况:是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿,是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷,是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)。
(5)土地拟改造情况:改造后的土地用途和产业安排、建筑面
积、容积率,拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式,完成改造后的综合效益情况等。
第三步,具体项目改造方案经省人民政府批准后,由镇街落实改造方案,按以下程序处理:
1. 报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》;
2. 报市国土资源局办理用地预审;
3. 市发展和改革局出具工业用地项目产业发展核准表(仅适用工业用地);
4. 市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续,属于政府收购储备后再次供地的,必须以招拍挂方式出让,其他方式可以协议方式出让;
5. 报市发展和改革局办理项目立项;
6. 由市城建规划局发出《建设用地规划许可证》。
7. 报市,核发土地权利证书。
第二类:社会资金参与。政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段,通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作,或政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人,或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等类型的改造。
第一步,各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划,向
市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步,经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后,权属调查、单元规划编制、审批、以及改造方案有关工作程序均与第一类相同。
第三步,通过招标的方式确定拆迁人或土地使用权人,分三种不同类型实施:
1. 通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作。
(1)招标文件主要包括权属调查情况、整体用地报批方案中需要拆迁单位协助的有关事项,低于最低补偿标准必须承担的违约责任,未能在一定期限内与被拆迁户达成协议可能被取消拆迁资格等相关责任约定等等。
(2)竞投底价由市建设局以委托评估的方式确定竞投底价。
(3)有关的竞投规则由市建设局会同市城市管理综合执法局制定。
(4)招标工作由市建设局委托市建设工程交易中心实施。
(5)由于竞投时已编制拆迁补偿方案,拆迁阶段无须重新编制,只需向社会公示竞投时已编制的拆迁补偿方案。拆迁单位承担拆迁具体工作及拆迁补偿费。如果拆迁单位与被拆迁户协商的实际拆迁补偿费数额高于竞投时的补偿标准,由拆迁单位自行垫付解决;确实无力支付的,由市建设局取消其拆迁资格,重新进行招