(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料,还有第二部分).ppt

“综合体物业发展定位策划体系”
目录
综合体的理论模型
1
综合体策划思路辨析
2
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
3
综合体案例库
4
综合体的理论模型:我们关于综合体的观点
1
分项
内容

综合体的概念释义
定义、特征

综合体的发展历程
国内、国际

综合体发展阶段
初级、发展、成熟

综合体复合功能解析
居住、商务、酒店、会展、休闲娱乐等功能如何叠加

综合体发展模式解析
四种模式

综合体增值体系解析(联动效应)
如何搭建互动平台,共享人流

综合体的发展趋势
——
:1+1>2
(1)plex):
多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。
价值链:携手共同满足市场需求的一系列产品。
有机体:自我成长、自我繁荣、自我发展。
(2)综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志,是城市繁荣和活力的发动机,具备超越项目自身的价值。
(3)综合体是城市名片;区域地标;区域中心。
:特征(产品评价指标体系)
评估指标
释义
权重
高可达性、便利性
位于交通主干道,交通便利
10%
高密度、集约性
建筑密度高,功能集中
10%
整体统一性
建筑风格统一;单体相互配合;与外部空间的统一
10%
功能复合性
自成体系
10%
土地使用均衡性
最大限度利用土地资源,避免过于集中于某一特定功能
10%
空间的连续性
整体设计,流动空间
20%
立体高效的交通系统
自身交通体系完善,并联通外部空间
20%
强大的对外辐射型
强大的社会效应
5%
高升值前景
社会价值、品牌价值、开发价值
5%
(1)城市综合体是城市聚集的产物 ①城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。 ②经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城市综合体。(2)城市综合体是区域发展的产物
未来房地产的主流模式是区域发展,而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。
(3)城市综合体是城市人的客观要求
现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。
(4)城市综合体重新吸引中产阶级
西方城市中心建设的重要经验是:将中产阶级重新吸引到市中心来,给衰落的市中心注入新的生命。
:开发背景
•综合体的雏形
—大型公寓或住宅区

马赛公寓
马赛公寓是勒•柯布西耶为马赛市郊区设计的一座可容纳337户,共1600人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间,上面有17层,主要是居住用途。大部分户型采用跃层的布局,每三层设一条公共通道,节约了交通面积。马赛公寓的7、8层的商店和公用设施,在屋顶上设有幼儿园和游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房的同时,还满足了他们日常生活的基本需要。

•第一代综合体——20世纪30年代至50年代
——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近,以一组综合体或建筑群为主,把一系列零售商店、超级市场组织在内,而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态的特色购物中心,本项目是新泽西最大的奥特莱斯购物中心,位于新泽西州高速公路旁边,与纽约曼哈顿车程为半个小时距离。
新泽西花园购物中心
•第二代综合体——20世纪60年代至70年代
——旧城中心建筑综合体

西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响,重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的支配作用,从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化,并能保持和发展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下,欧美相继出现了多元化城市回归的潮流,其主要形式有小规模的购物中心,早期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为综合体的发展奠定了良好的基础。如洛克菲勒中心。
洛克菲勒中心
•第三代综合体——20世纪70年末至今
——区域开发

人们的生活观念发生了很大的变化,游憩空间