房地产项目内部认购方案定稿.doc

齐鲁花园第二阶段内部认购方案
一、认购目的
根据项目总体进度安排及前一阶段工作进展情况,现阶段项目有必要进行二次内部认购,继续试探市场,加深对项目的理解,以确定合理价位、提高项目认知度、积聚人气,为正式开盘奠定良好的基础。
二、认购阶段及时间分配
第二阶段内部认购细分为三个小节:
第一小节:2003/1/16----2003/1/31 第二次内部认购
主要工作提升整体均价,增加利润,为开盘均价做过渡铺垫。
第二小节:2003/2/15----2003/2/28 第三次内部认购
主要工作对前两次认购价格进行整理补充,为开盘做准备。
第三小节:2003/3/1------2003/3月底内部认购延续期
全面整和分析认购阶段工作,进入开盘前期准备,推广造势。
鉴于二、三小节的工作开展要以第一小节的工作为基础,所以此次重点讨论第一小节即第二次内部认购的工作。
三、推盘量及其分布
表一:多层部分总销售进度计划表
序号
时间
销售阶段
销售目标
销售面积
阶段性均价
1
2002年10月——
次年3月中旬
内部认购期
19%
10450平米
2630元/平米
2
2003年3月下旬——
4月下旬
开盘期
8%
4400平米
2900元/平米
3
2003年5月——
7月上旬
第一次强销期
16%
8800平米
3000元/平米
4
2003年7月中旬——
8月
调整期
3%
1650平米
3100元/平米
5
2003年9月——
12月
续销期
24%
13200平米
3160元/平米
合计
70%
38500平米
2947元/平米
根据项目总体销售进度安排,内部认购期内多层销售其总量的19%,即10450平方米。第一次内部认购已签定8800平方米,剩余认购面积为1700平方米。
1、本次认购情况:
:计50套,除去阁楼的房源为42套,总面积4194平方米
:3#之1单元、7#之3单元及4#、5#的剩余部分
:10套,约1000平方米(剩余700平方米于第三次内部认购推出)
2、推出理由:
、关于推盘量
50套的规模约是本次认购计划成交量的五倍,为客户留有一定的选择空间,且可控制销售量,便于认购操作。
50套中包括3#、7#各一单元及4#、5#的剩余部分,房源分布较广,可最大可能性的试探市场。
50套的规模能够对市场形成一定的影响,使市场能够感觉到项目随工程进度的进展,价格在逐渐攀升,有利于后期价格的提升。
如果推盘量过大,导致项目价格固化,不利于后期价格调整,会对项目后期销售造成很大压力。
、 4#、5#的剩余部分余量不大,且户型、楼层存在一定的缺陷,不宜久留,可借内部认购期间可选户型少、价格优势继续推出,尽快去化。
、 6#楼位于小区较好位置,且与8#楼之间的楼间距最大,通风、采光、景观等综合质素较高,价位应高于其它楼,可以放于开盘后推出,拉升项目价值,实现利润最大化。
、 9#楼与3#、4#、5#等楼距离较远,难以给人整体形象,而且9#楼户型符合市场需求,可在后续阶段推出,有利于强销期及整个项目的价