桥西房产市调报告.ppt

2011-8
杭州桥西市场调查报告
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杭州互联房地产咨询公司
2011-9
市场篇
从了解市场和竞争对手说起……
Part 1
Part 2
Part 3
宏观市场分析
区域市场分析
竞争楼盘分析
市场篇/宏观市场分析
2011年房地产调控依然面临从紧的压力,将继续为2010年调控尚未完成的目标而努力,调控力度逐步加大,限购城市由一线城市向二三线城市扩展。为抑制通胀,2011年货币政策亦逐步趋紧,已经加息2次,不断提高存款准备金率,预计下半年还会实行从严的货币政策。这样,对于开发商来说,融资压力将不断增大。
在如此形势下,万科、保利、恒大、中海等十家标杆房企依然取得不俗的销售业绩,跑赢全国大市。从各房企的销售表现可以看出:品牌优势、均衡的城市布局以及面向自主用户的产品定位成为其成功的主要因素。2011年杭州下半年楼市仍将以刚性需求为主,自住需求依然将是市场主导。
Part 1
市场篇/2011年杭城上半年房地产市场
受房地产政策影响,2011年上半年,杭州市主城区共成交11031套,与去年同期相比下降2%,去年成交11253套。虽然与去年上半年成交套数基本持平,但从2007年至今来看,2011年上半年的成交套数是5年来最低。
市场篇/2011年杭城上半年房地产市场
2011年上半年杭州主城区商品房成交最热的区域是江干区和下沙区,分别成交3055套和2289套,位列第一和第二名,两者成交套数之和占主城区成交套数的一半。滨江区和西湖区属于第二集团,分别成交1999套和1415套。成交量最低的为之江区266套,最高的是江干区3055套。拱墅区排名第六,成交套数为657套。
成交量连月下降,部分楼盘以价换量
杭州楼市7、8月延续前半年低迷,新建住宅成交量连续3个月下降。与此同时,楼市库存继续攀升,屡破历史新高,进入9月,杭州楼市价格频现“跳水”,越来越多的开发商加入“以价换量”行列。
据统计,2011年上半年杭州总共上市商品房13008套,其中住宅9565套,无论是商品房还是住宅,整体销售率均表现欠佳,销售率仅为30%,而去年上半年住宅新房源销售率为44%。6月以前,由于限购、限贷的影响,杭州楼市在震荡中调整,成交量低迷。
7、8月是楼市的调整期,为了“备战”传统的金九银十,成交量、房价都会出现调整。今年7、8月中央多次强调楼市调控决心、方向、力度不变,并提出将房价上涨过快的二、三线城市纳入限购范围,导致7、8月杭州楼市处于挣扎、震荡状态。
据统计,7月杭州楼市新建住宅成交3202套,比6月下降562套,降幅为15%;8月成交量为3156套,成交量与7月相比依然下降,显示购房者观望情绪空前浓厚。
伴随着进入市场的可售房源数量越来越多,与此同时,紧缩的银根导致融资成本大幅上升,房企资金链压力空前增加。在观望情绪日益浓厚的市场环境下,部分楼盘已经采用通过降价的方式提高成交量。
1、消费成交呈下滑萎缩,成交量连月下降。
2、自住需求依然是市场主导,刚需住房成为供应和成交主体。
3、随着政府调控力度的加大以及收紧的货币政策,开发商融资压力增大。已经有部分开发商开始降价来促升成交量,以求尽快回收资金。
4、杭州市的住房存量不断增加,下半年销售压力加大。
5、消费群体观望情绪浓厚,降价期望以及趋势明显。
2011年杭州房地产市场整体呈现以下特征:
6、虽然政府一再调控,可是刚需现在处于被压制的状态,没有完全释放。且现行通胀压力增加,出于保值的考虑等等,房地产依然是投资的首选之一。估计降价的幅度不会太大。
7、杭州楼市进入传统的“金九银十”,但银行房贷继续收紧。首付四成,利率上浮10%,首套房难贷,利率又高,困扰着众多的购房者。
8、市场商品住宅土地供和以往一样将随着商品房市场销售下滑,政府相应减少供给。
9、扩张过快的房地产企业资金链受到严重考验,联合开发现象增加。
10、受政策影响较小的中、小市场(地市、县)将被以往更受开发商关注。
11、部分开发企业将会积极参与政府保障房和廉租房的建设开发。