2010北京亦庄E-R2地块产品建议报告107P.ppt

亦庄E-R2地块产品建议报告
区域市场研究
目标客户分析
自身地块解读
定位导向依据
产品规划设计建议
价格定位
营销推广策略
索引
区域竞争环境
金色漫香林
海棠公社
远洋一方
林肯公园
金地格林小镇6
融科香雪兰溪
本案
东南五环区域
亦庄区域
通州-八通线区域
马驹桥区域
板块划分& 样本选取原则
依据本案所在位置及竞争产品分布:
原则一,本案辐射5公里核心竞争区域内全部项目;
原则二,大亦庄区域容积率低于2的竞争项目。
板块
项目名称
产品类型
总建筑面积
(平方米)
容积率
开盘时间
入住时间
目前报价(元/㎡)
已售套数
未来放量(套)
东南五环区域
金色漫香林
别墅,花园洋房
50万

2008年6月
2010年9月
13500
1061
约1500
海棠公社
别墅,花园洋房
34万

2008年12月
2010年7月
8800
160
192
亦庄区域
林肯公园
板楼,塔楼
50万

2008年6月
2010年5月
12000
2032
3636
通州-八通线区域
远洋一方
花园洋房,板楼
153万

2007年9月
2009年6月
13000
约2000
约1000
马驹桥区域
金地格林小镇6
花园洋房
15万

2007年5月
2008年7月
8700
约900
-
融科香雪兰溪
板楼、花园洋房
25万

2008年10月
2010年6月
8038
674
1406
区域竞争环境
样本信息概况
京南最大的低密度社区项目,准确定位,精确定价引爆市场,持续热销
个案研究- 金色漫香林
发展商:北京金融街奕兴置业有限公司
项目地址:大兴区亦庄开发区亦庄镇三羊居住区,五环和京津塘交汇处东南
占地面积:1480000平方米
建筑面积:505000平方米
容积率:
绿化率:35%
总户数:635(一期) 702(二期)
设计风格:欧式风格
物业公司:北京金融街住宅物业管理有限责任公司
物业费:·月
精装标准:毛坯
目前报价:花园洋房13500元/平米;叠拼约14000元/平米
个案研究- 金色漫香林
总体规划:
项目总体分为四期开发,一期二期共36栋4-9层电梯板楼,以及叠拼别墅;其中一期17栋,二期共19栋。
板楼主力户型为:88平米二居,125平米三居,143平米四居;叠拼主力户型为200平米情景叠墅,下叠193平米,上叠273平米。
目前一期已经售罄,二期正在销售中,三期预计明年春节左右开盘,四期的规划目前未定,但仍会延续前期的低密度产品。
个案研究- 金色漫香林
四期
一期
四期
二期
三
期
产品分析:
户型比例
户型
面积区间
(平方米)
套数
比例
一期
两室两厅
86-89
635
50%
三室两厅
125-155
25%
叠拼
190-280
25%
二期
两室一厅
88-90
702
76%
三室两厅
125-145
17%
叠拼
193-273
7%
受”70/90”政策限制,90平米以下经济型二居产品为主力,适量低密度叠拼产品提高整体项目品质感。
8
1、两室两厅一卫 88平米
一梯两户,南北通透;
动静分区明确;
入口玄关设计;
交通动线略微不足;
明厨明卫,舒适生活;
分设生活阳台、观景阳台、飘窗;
2、三室两厅两卫 125平米
纯板楼,一梯两户,南北通透;
动静分区明确,交通动线清晰;
主次卧及书房全南向设计,
主卧与书房可连通,空间灵活;
主卧设置独立卫生间
生活阳台、观景阳台及飘窗设计;
3、三室两厅两卫 137平米
纯板楼,一梯两户,南北通透;
动静分区明确,交通动线清晰;
全明观景户型,南向主卧及起居空间;
,南向开放阳台;
主卧飘窗设计,设置独立衣帽间及卫浴;
户型分析:
个案研究- 金色漫香林
阶段性户型成交走势
数据来源:北京市房地产交易管理网
数据截止时间:2009年7月31日
二居室
三居室
叠拼
个案研究- 金色漫香林
面积区间:86-89平米
面积区间:125-145平米
面积区间:190-280平米
未来放量
金色漫香林仅与本案一路之隔,是本案最为重要的竞争项目。项目以88平米为主,配以125平米三居以及200平米叠拼产品。从成交率看,三类产品成交情况基本相似,各阶段略有交错。说明项目各类产品具备较强的均好度。
取证未售套数
已售套数
未来放量
329
1061
约1500
20