扬州宝林家具项目市场调查报告.doc

扬州宝林家具港项目市场调研报告
市场部
第一节:项目背景 4
1 本案研究思路 4
第二节:宏观市场研究 6
1 扬州市2001-2009年国内生产总值 6
2 扬州市人口状况 8
3 2001-2009年扬州市区居民家庭基本状况 10
4 扬州市城市发展总体规划 16
5 扬州市房地产业状况评估 31
6 分析结论 41
第三节:扬州市商业地产调查分析 43
1 市场调查主要经济技术指标 43
2 市场区域划分及特征分析 44
3 区域间市场竞争状况分析 45
4 未来商业市场建设状况 47
5 项目调研数据 51
6分析 57
第四节:项目区位调查分析 60
1 项目区位在城市总体规划中的地位 60
2 项目区位交通评价 61
3 区域与城市商圈分析 64
第五节:项目地块调查及分析 70
1 交通环境分析 71
2 土地分析 71
第六节:客户分析 72
1 目标客户群体 72
2目标客户群的需求分析 74
第七节:项目SWOT分析及建议 76
1 项目SWOT分析 76
2 项目定价建议 79
3 项目定位建议 80
第一节:项目背景
本案研究思路
充分考虑商业的有机整合,即保证开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场动作。
充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本案的核心商圈的竞争力。
“售得出、租得满、做的旺”为大前提,对本案的投资者,租赁经营商户,服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
以“做得旺”为终极目标,进行招商定位,功能划分和商户组合。
以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象。
优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略,推出适合市场的投资品种。
从长远的发展战略目标,结合城市规划,制定项目的市场定位。
鉴于商业物业长远发展的趋势,从整体规划和开发利润的角度思考,为开发商争创利润最大化。
第二节:宏观市场研究
扬州市2001-2009年国内生产总值
2001年
2002年
2009年
国内生产总值增涨率
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第一产业增长率
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第二产业增长率
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第三产业增长率
11%
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11%
分析:
扬州市经济运行从总体趋势来说,稳步上升。
但是在上升的大趋势下,上升的幅度亦有所波动。
第二产业与第三产业并驾齐驱,成为扬州市经济发展的两架马车。
近年房地产业的迅猛发展为第三产业注入了生机。
扬州市人口状况
-2009年人口涨幅表
分析:
城市总人口涨幅较为平缓。
非农业人口数量呈现较大上升趋势。

分析:
非农业人口比重近年有较大增长。
主要归功于扬州城市大幅度扩容。
国家户籍制度的逐步放松。
2001-2009年扬州市区居民家庭基本状况

分析:
根据近年来我国的国企改制策略,减员增效带来的短期直接后果就是社会就业人员的大幅下降,失业人口增多。
由此导致的连锁反应就是家庭负担增加。
失业人口的增加同时增加了创业人口的数量,从侧面体现出未来第三产业将会有所提升。