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共青城碧水华庭项目营销策略.ppt


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文档列表 文档介绍
——共青城·碧水华庭营销策略沟通简案
借船出海,突围
我们所看到的一些现状
共青,移民型城市,江西的经济特区
共青城(江西省共青城市),位于庐山南麓,鄱阳湖之滨,昌九工业走廊中段(昌九高速公路,昌九城际铁路中段)。
2010年9月被国务院正式批准为县级市。2010年12月28日,共青城市正式挂牌成立!
2014年1月共青城将正式行使与设区市相同的管理权限!
前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社,时任中共中央总书记的胡耀邦同志于1984年12月第二次亲临共青城时命名和提写的。
1992年,江西省政府为加速昌九工业走廊建设,批准成立江西省共青开放开发区,并赋予省级利用外资审批权。
战略位置
历史渊源
政府助力
发展腾飞
昌九经济走廊上的中间城市,未来打造昌九自贸区
1992年提出昌九巟业走廊战略构想以来,昌九一体化完全依托于南昌和九江拉劢,随着昌九城际铁路开通,江西环鄱阳湖经济生态区战略上升为国家战略后,昌九经济走廊中间区域需要一座中心型以上的城市承接,加快昌九一线的城镇化速度。
共青城正处于昌九经济走廊上区域的中心节点,未来共青城将作为昌九经济走廊的中型城市,在昌九两座城市之间的经济承接作用。
,规划到2020年打造成为一个人口为50万的副中心城市,人口规模将翻十番。
城市格局小,3大板块20余楼盘扎堆开发,竞争集中
雅悦华城
恒奥国际城
碧水华庭
金涛国际
尚书房
天湖丽都
国瀚城
翰林世家
锦绣乾城
金色阳光
庐山云岭
上海城
果岭东方
翠湖名都
兴德顺景
东方国际
嘉华壹街区
工业园板块
东南板块
德安县
星子县
星子县
和熙家园
市中心板块
可售楼盘统计
地区
楼盘数
可售套数(套)
可售面积(万㎡)
总数
住宅
总数
住宅
总数
住宅
全市
42
37
5983
3774


高库存量,静态库存去化周期高达20个月
根据从市房管局了解的数据,截止2014年3月10日,共青城市场已有存量商品房近6000套,存量商品房面积近60万㎡;
若参照2013年共青城房地产市场全年商品房销售套数约3100套,全年销售面积约36万㎡;按照去年12个月的平均销售速度计算,目前库存量的消化周期约为20个月;期间还未计入新的增量,如何来理解这样的一个数字?恐怖!
由此带来的影响就是各大楼盘去化速度慢,销售周期明显加长。
房价基数不高,普通住宅滞涨瓶颈难突破
从价格方面来看,共青城普通住宅房价持续维持在3000元/㎡左右,月度商品房成交均价正常情况下波动较小;
而整体价格与周边县城价格相比,共青城房价基数总体不高,具较大上扬空间。
受内销房集中备案影响,价格呈现大幅下滑
主要竞争楼盘价格差异不大,同质化竞争抢客激烈
根据官方统计数据来看,共青城市主要在售楼盘中,普通住宅成交均价从2900-3200元/㎡不等,大多均价在3000元/㎡上下徘徊,同城楼盘价格差异并不明显;
与此相适应,造成价格差异不大的情况根源在于在售主要楼盘产品同质化现象较为严重,由于产品类型相近、价格差不多,产品之间的竞争加剧,由此导致“同质化”竞争抢客现象在所难免;
基于此,在同一客观环境的起跑线上,单纯的价格战不足以突围,由此对于开发企业在地段、产品、品牌和创新营销才是突破点。
购房主力以本土客户为主,“进城置业”支撑刚性需求
根据走访和调查得知,从客户归属来看,半数以上的客群来自于共青城本土,其他诸如共青城周边的德安、星子、九江、永修、南昌、外省(浙江、上海等)外地客户同样占据了一定的比例。
而在客户置业需求方面,刚性置业需求客户所占比重超过5成,约3成客户是属于改善性购房需求,近2成客户为投资性购房需求。
共青城本地客群
共青周边县镇客群
南昌、九江等市区投资客
偶得客户群
边缘客户群
重点客户群
核心客户群
其它地区客群
占比5%
占比15%
占比30%
占比50%
偶得客户群
边缘客户群
重点客户群
核心客户群

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  • 时间2018-05-06
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