枣庄市物业管理办法.doc

枣庄市物业管理办法
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为了规范本市物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,提高城市管理水平,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本办法所称物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
本办法所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条枣庄市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各区、(市)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
第五条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第六条物业服务及管理实行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化运行体制。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章前期物业管理
第七条物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照相对独立、便于管理的原则,由物业所在地的物业主管部门划定。
第八条物业管理区域按照下列规定进行具体划分:
(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;
(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;
(三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;
(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
对物业管理区域划分有争议的,由物业所在地的物业主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。
第九条新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地的物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区(市)物业主管部门应当自受理之日起二十日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府、房地产开发主管部门的意见后进行划分登记,报枣庄市房产管理局备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后,确需调整的,由物业所在地的物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第十条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:
(一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;
(二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;
(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;
(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;
(八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法规、规章规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案