2014土地增值税相关知识点汇总.docx

2014土地增值税相关知识点汇总
目录
土地增值税的定义
土地增值税的纳税人
土地增值税的计算
土地增值税的税率
土地增值税的计税依据
土地增值税的扣除项目
土地增值税的征税范围
土地增值税的会计分录
土地增值税的税收优惠
土地增值税的定义
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
土地增值税的纳税人
土地增值纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
土地增值税的计算
土地增值税应纳税额的计算:
应纳税额=Σ(每级距的增值额×适用税率)
土地增值税的税率
土地增值税税率实行四级超率累进税率即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。
极数增值额与扣除项目金额的比率税率(%) 速算扣除系(%)
1不超过50%的部分 300
2超过50%至l00%的部分 405
3超过l00%至200%的部分 5015
4超过200%的部分 6035
土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。
增值额的计算公式为:增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
(一)转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。
(二)扣除项目及其金额
(适用新建房转让和存量房地产转让):包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
(适用新建房转让):包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
(适用新建房转让)
(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的:
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的:最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(适用新建房转让和存量房地产转让):包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
(适用新建房转让)
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效,非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的,不得加计扣除。
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土地增值税的扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。(P186-8)
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)