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第一章房地产基础知识
: (又称不动产)是指房产和地产的总和,指土地上的建筑物、附着物。(如:住宅、大厦、学校………)
:是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,国家以土地所有者和管理者的身份,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。(土地获得的形式:出让{协议、招标、拍卖}和划拨{国家出钱})
二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主。
三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。
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(1)按规划用途分:
居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产
(2)房产性质来区分房地产可分为以下几大类:
商品房、非商品房、集资房、福利房、私房
(3)从房地产用途来区分可以分为以下几点:
写字楼:标准写字楼、商住写字楼
住宅:高层住宅(小高层)、多层住宅
商铺:临街地铺、裙楼商铺
、地产两者关系及差异:
房产指各种明确了权属关系的房屋,以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是是指明确了土地所有权的土地,即包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产存在着客观的、必然的联系。
主要包括几个方面:
a) 从实物形态上看,房产与地产密不可分;
b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格;
c)从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面:
(a) 二者权属不同
(b) 二者增值规律不同
(c) 权属性质不同
(d) 二者价格构成不同
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(1)房地产的自然特性:
位置的固定性、使用的耐久性、资源的有限性(稀缺性)、物业(地域)的差异性
(2)房地产的经济特性:
生产周期、资金密集性、相互相影响性、易受政策限制性、房地产的增值性
:是从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容:
(1)土地的开发和再开发(2)房屋的开发和建设
(3)地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)
(4) 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)
(5) 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)
(6) 房地产物业管理(7)房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)
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房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品
进行再加工的部门,属第二产业。
:指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。
10.《房地产证》的作用:《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。
:初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记
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按照有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。
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凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。
、公共面积是由什么部门来确定?
房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。
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(1)土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;
(2)取得《建筑许可证》和《开工许可证》;
(3)除付清地价款外,投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五,并经注册会计师验资;
(4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;
(5)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的,经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》。
16. 房产预售须具备“五证”:
(1)《国有土地使用许可证》