房地产拿地方案制作.ppt

拿地概念草案研究
-----让设计师从无数的拿地草案中解脱出来
-----让测算师能轻松搞定指标
公司未来5年1000亿的销售目标,如今正是大范围贮备用地的关键时期
拿地工作是整个项目的第一步,而概念草案是拿地工作的第一步,精准、快速地只做拿地概念方案直接影响拿地工作的效率
现状
已知条件:城市:长沙用地面积:250000㎡容积率:建筑密度:25%绿地率:40%限高:100m其他条件:商业布置与西侧和北侧
案例
这个拿地案例中,多部门配合,在7天时间内做了多轮方案,并进行了经济测算,准备上报集团,但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷,相关工作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。 缺陷如下:1、无配套面积2、无地下面积3、洋房、高层面积比4:6,,实际难以实现
时间太短了,必须加班加点
不清楚到底要哪些指标
方案做出来,跟所需指标总有差异
要的方案太多了,做都做不赢
条件变化太快了,改都改不赢
结果,绝大部分方案废了
……
问题
拿地阶段给予设计的时间一般只有1~2天
对一个完整项目的指标考虑不足
先做方案,再做指标,因果颠倒
不同物业类型方案,影响测算结果
地块不成熟,设计条件随时可能变化
在以上情况下产生的概念方案,不可能
对后期的实施方案有太大帮助
要方案,还是要指标?
如何做指标
多方案对比
分析
概念草案
指标
测算
投资决策
设计部
总裁办、成本部
决策层
要方案,还是要指标?
流程:
指标直接影响测算和投资决策
概念草案仅仅作为指标的验证措施,其本身对测算及投资决策的作用非常小,远不如定位及方案设计过程重要。
概念草案
概念方案
方案设计
初步设计
施工图设计
拿地论证
项目定位
设计阶段
时间成本
重要程度
概念方案
指标
90%
10%
概念方案
指标
30%
70%
我们往往花了绝大部分的时间,在不重要的概念方案上
结论:
1、重点做指标
2、方案作为辅助,做到强排即可,甚至可以不做
如何做指标
经济技术指标表
项目名称
单位
数值
占地
容积率
用地面积
㎡
250000
计容地
其中
市政绿化占地
㎡
3000
13000
市政道路占地
㎡
10000
小区建筑基底占地
㎡
62500
237000
净用地
小区道路广场占地
㎡
16590
小区绿化面积占地
㎡
100000
小区其他面积占地
㎡
57910
总建筑面积
㎡
690923
其中
地上建筑面积(计容)
㎡
600000
250000

其中
住宅建筑面积
㎡
580026
226450

其中
高层
㎡
470496
117624

洋房
㎡
90000
60000

别墅
㎡
19530
48826

配套设施建筑面积
㎡
19974
10550

社区用房
㎡
500
0
物管用房
㎡
2414
0
消防控制室
㎡
50
0
商业
㎡
13000
6000
幼儿园
㎡
3900
4500
公厕
㎡
60
0
垃圾站
㎡
50
50
酒店建筑面积
㎡
0
0
地下建筑面积(不计容)
㎡
90923
其中
地下车库建筑面积
㎡
90723
其中
一般车库
㎡
68249
人防车库
㎡
22473
设备用房
㎡
200
赠送建筑面积(不计容不计建面)
㎡
20000
其中
高层
㎡
10000
洋房
㎡
6000
别墅
㎡
4000
容积率
㎡

建筑密度
%
%
绿地率
%
%
居住户数
人
4068
居住人数
个
13016
小车停车位
个
3728
其中
地上停车位
个
1060
地下停车位
个
2668
市政道路、绿化占地
容积率
计容面积
配套面积
住宅面积
住宅各物业面积
车库面积/车位
配套占地
住宅占地
绿地率、建筑密度
绿化、建筑基地面积
其他占地
道路广场占地
、市政绿化占地:直接在图上测量得到
:250000*25%建筑密度
:净用地7%左右(经验值)
:250000*40%绿地率
:所有剩余的占地,含不能计入绿地、道路等的面积
1、计容建筑面积:250000*