【嘉联地产】秋季房交会总结及市场预判.ppt

成都市第36届房交会—(2010秋季)总结及市场预判
背景分析
房交会总体效果分析
房交会区域统计分析
房交会观察
后市预判
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政策背景
房价疯长
投资投机疯行
部分城市疯狂
拿地热情不断
地王频出,溢价猛增
高房价的“民怨沸腾”
前期政策的不温不火
政策的两面性
货币扩张,信贷超额
土地供应较少
通胀及人民币预期加重
+
市场背景
高房价的原因
+
实体经济成为拉动增长主力
企业资金宽裕,游资转向房产
高房价的“民怨沸腾”
+
本次调控直因
+
“遏制高房价”为主要目标,受系列
直接诱因而引发的一轮重点针对房地产(涉及经济领域)的宏观调控.
政策背景回顾——
调控方面
主要内容
具体落实情况
抑制不合理需求
90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30%,二套房贷款首付款比例不得低于50%,,三套房贷款大幅提高贷款比例与利率
全国已落实
可暂停发放购买第三套及以上住房贷款
北京、深圳等多地已经落实
暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款
北京、深圳、浙江等地已落实
可采取临时性措施,限定购房套数
4月30日北京细则规定同一家庭,只能再新购一套商品房
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准
6月5日出台了第二套房新认定标准
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策
尚未落实
加大供给
加快闲置房地产用地处理
国土部已开展房地产专项整治行动落实
国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,增加居住用地供应,调整住房供应结构,三类用地总占比不低于70%
国土部2010年土地供应计划已落实
完善土地出让
探索土地出让新方式
北京等地已出台了综合评标等新方法
将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同
各地已落实
调整住房结构
房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房供应
6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实
加强市场监管
清算与稽查土地增值税
6月3日国税总局出台了“加强土地增值税征管的通知”
严管企业购地和融资问题
商业银行已经落实
住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场
尚未落实
政策执行情况——
一线城市执行力度较大,大部分调控政策基础内容初步落实,调控执行内容有待细化与全面。
7-8月
9月
5-6月
%;%;5月全国商品房销售额环比下降25%。
%,2008年以来首次出现价格环比下降。
7月全方米,%;全国商品房销售额3066亿元,%。
8月全方米,%;全国商品房销售额3533亿元,%。
9月全国30个大中城市中,超过2/3城市楼市成交量环比上涨,涨幅在20%以上的城市占监测城市总数的1/3。
能监测到价格的重点城市中,杭州、重庆等地小幅上涨,北京、上海成交均价环比下滑,其他城市成交价格波动较小,基本保持稳定。
政策效果评价——
政策主基调维稳,大部分投机、投资客户被挤出市场,有效降低市场预期,成交量阶段性下行,房价的过快上涨得到遏制。
市场背景
城市
9月成交概况
北京
成交量回升50%,价格环比下跌
上海
成交量创本年新高,价格下滑
天津
成交量上涨20%,价格平稳
重庆
单月成交量再超200万平米,价格持续上扬
深圳
成交量上涨过50%,价格高位运行
杭州
商品房成交量上涨30%,价格上扬
武汉
成交量追赶09年同期水平,价格小幅下跌
南京
成交量持续上涨,超过50万平米
市场走势——
“金九”时节全国楼市成交量持续回暖,房价上涨初显出预兆。成都楼市成交量位于新政后的高位。
在近期供销持续旺盛,全国房地产阶段性回暖的背景下,二次调控初现端倪,那么本届秋交会将会为我们带来怎样的表现?是否能够延续前期市场的高位量走势?
成都楼市格局又将发生一次改变,秋交会将带给我们一些思考。