绿地-上海花桥项目商业定位及业态规划.ppt

————花桥项目商业定位与业态规划
借力用力差异定位
目录
▲市场分析
▲地块属性分析
▲市场机会点及定位
▲地块商业业态规划及分布
▲总结
▲市场分析
1:花桥镇目前商业分布及经营现状
目前花桥镇的商业集中区域为
花溪路、花望路沿线以沿街小商业
及社区商业为主,无集中的商业中
心及街区主要特点体现为脏、乱、
差。目前花桥镇商业可高度概括为
“集镇”
2:花桥镇未来商业分布及业态分析
花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道的南、北两侧。
办公:以花桥国际商务城为核心超大体量
商务中心。
住宅:以绿地21城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区,成带状分布
商业:花桥国际商务城配套商业、绿地21城配套商业为主
3:目前绿地大道沿线已规划集中商业分析
业态分析:
为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求,目前集中商业的规划业态分为:
▼酒店:位于绿地21城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店(目标消费人群21城业主所带来的消费人群)、位于中央商务城的希尔顿酒店,天天假日酒店、东方海外酒店等均为四星级以上酒店(目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差人士)
▼大型卖场:由绿地引进的韩米),辐射半径
地块半径3公里范围的常住人口(我地块位于辐射区外)
▼建材、家居超市:由绿地引进的家世界、美饰家,基本能满足绿地大道沿线楼
盘建材、家居用品的购买需求
▼商业街区:绿地的香榭利大道风情商业街区为核心的沿街商业区
▼菜场:绿地21城内部设置
▲地块属性分析
1:该地块规划设计要点
地块商业建筑面积可以做到
沿绿地大道不得布置条状小型商业,主要商业沿西侧沿规划道路布置
2:该地块是商业的区域属性
位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地21城商业的西侧
地块、区域属性SWOT
S:
*本项目西北侧为规划型居住及生活配套区,相对于国际商务城商业、绿地21城商业具备区域优势;
*位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确,我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合,风险较小(目前绿地大道沿线已规划4家高星级酒店,存在较大经营风险)
*地块内水网发达,其中一条活水水系从地块中部穿越,为地块内部高档商业街区设置提供便利条件
W:
*本项目与绿地21城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较,明显处于劣势
*本项目因商业体量限制,没有形成未来花桥商业中心的条件
*本项目商业体量为建筑面积30000平方米(,商业指标做满),如只满足社区商业配套(8000平方米左右),无法消化。
O:
*国际商务城及项目周边住宅项目的陆续启动,未来会给本项目商业带来充足的人气
*目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置,给我公司商业定位及业态规划带来机会点
T:
*项目周边无任何商业氛围,造势难度较大
*该地块规划设计要点(商业部分)较不合理,给本项目商业分区带来风险
商务启动区:135公顷
临安亭,综合型办公集聚区;规划有亚太广场、中海外酒店及住宅、希尔顿酒店等。2010年完成规划建设
绿地21城:在建
13平方公里,包括商业、住宅、酒店公寓、办公等大型社区。
北部工业区:
核心商务区:329公顷。密集型国际办公区,生态办公区等。预计在2015年初具规模。
居住及生活配套区
宗地位置