城中村改造项目可行性研究.doc

XX村城中村改造项目
可行性研究
项目拓展部
二零壹贰年二月
目录
第一部分项目拓展的意义 4
一、 项目所在的区位环境及发展潜力评价 4
二、项目发展面临的机遇及市场环境评估 4
三、项目性质及合作模式评估 6
四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义 6
第二部分青山板块特征 8
一、青山的历史渊源 8
二、青山板块的特征 8
三、城市要素及总体规划 9
一)经济要素 9
1、宏观经济环境 9
2、青山区人口构成 9
二)行业要素 10
1、2011年青山区供求情况:市场容量较小,去化缓慢 10
2、2011年青山房地产市场价格表现 11
3、成交结构:2房或3房占绝对主力 11
4、2011年土地供应及价格表现 12
三)区域总体规划 12
1、“三桥一站”的建设对区域房地产市场的影响 12
2、产业的发展对区域房地产市场的影响 13
四)小结 13
第三部分区域市场环境研究 14
一、青山区房地产发展历程 14
二、区域房地产市场特征 15
1、房地产市场区域分析 15
2、房地产市场具体分析 16
3、区域板块在售项目价格分析 17
4、未来几年青山区供应量预期 18
三、总结 21
第四部分项目地块解析 21
一、项目指标 21
二、项目区位及特征 23
1、项目区位特征 23
2、项目地块现状 23
3、项目周边配套情况 24
4、项目交通情况 24
5、小结 24
第五部分项目优劣势分析 24
一、项目优势分析 24
二、项目劣势分析 25
三、项目机会分析 25
四、项目威胁分析 25
第六部分项目定位方向及投资分析 26
一、项目定位 26
1、档次定位 26
2、项目价格定位 26
二、项目静态成本测算 26
第七部分项目可行性研究结论 27
一、从青山板块的功能特征来看 27
二、从青山区经济环境来看 27
三、从青山区房地产供销环境来看 27
四、从片区的房地产市场发展潜力来看 27
五、从区域房地产价格走势来看 28
六、从项目地块的条件来看 28
七、从项目地块的财务分析情况来看 28
第一部分项目拓展的意义
项目所在的区位环境及发展潜力评价
1、项目所在的区位
项目隶属武昌辖区,与青山区接壤,处于城市内环与二环线之间,属城市中心区项目。
2、区域发展前景评价
项目隶属武昌辖区,处于武昌与青山接壤区域。毗邻徐东商圈,背依武汉理工大学,西瞰长江。融人文、繁华商贸、稀缺江景于一体,具有较大的发展价值。
二、项目发展面临的机遇及市场环境评估
1、项目发展面临的机遇与风险
项目发展机遇:
1)大规模城建规划促进:三桥一站(长江二桥、二七长江大桥、天兴洲大桥、武汉火车站)、双地铁(4号线、8号线);
2)双重价值低估区:现代化的青山区是在武钢、石化的带动下发展起来的,在市民的观念中是工业重度污染区,受武钢、石化的影响,区内房地产发展缓慢。土地及房产价值被市场看低。目前随着武钢、石化的外迁,区内污染源消除、土地资产盘活,伴随着三桥一站及双地铁的规划修建,区内房地产必将迎来了一个高峰发展期。
3)未来几年市场引爆的热点区域:随着华侨城中央文化区超3000亩巨体娱乐城配套项目逐步入市及30万方巨体娱乐项目的5月1日开门营业,将为青山带来现代娱乐新元素,吸引城市眼光。未来几年,随着华侨城项目的逐步入市,注入游旅、娱乐等现代元素的青山,必将迎来房地产市场发展的新活力。
项目发展面临的风险:
1)政策风险:限购限贷政策带来的房价下行风险;
2)流动资金风险:公司内部面临的流动资金吃紧的风险。
2、区域房地产市场环境评估
青山区受大型企业用地的影响,历年的房产、土地供应量都较小。市场基本处于供不应求的状态。
受企业污染的影响,青山片区的购房人群主要以青山片区的受众为主,外来片区的购房人群相对较少。目前,随着二七长江大桥的修建通车及武钢、石化的外迁,区内的对外交通环境及空气质量均得到彻底性的改善,区域板块的升值前景开始获得广泛市民的关注及认可,随着众多大型开发企业的进入和推动,区内房价上升较快。目前区域中心城区内房产均价已经达到了8500元/平方米左右。
三、项目性质及合作模式评估
1、项目性质:城中村改造用地。
地块编号
净用地面积(㎡)
容积率
建筑面积(㎡)
用地性质
K1
3720

5580
商业用地
K4
20009

居住用地
K6
40195

居住公共
合计
63924

2、合作模式评估及建议
本项目是福星惠誉房地产开发有限公司跟踪项目,已于2012年1月6日在武汉土地交易中心