沈阳泛华广场战略规划.ppt

泛华集团泛华商业广场经营策略
(2010版)2010年11月
泛华地产
项目SWOT分析
宏观环境分析
行业与竞争者情况
区域规划条件
外部环境分析
内部因素分析
项目整体经营方案
暨未来发展策略
商场整体运行情况分析
财务指标及收益状况分析
商场运营过程中的问题
收益预期及愿景
业务单元战略
卷后语
思路:泛华商业广场购物中心经营策略
外部环境分析小结
内部因素分析小结
外部环境分析
泛华地产
宏观环境分析
行业与竞争者情况
区域规划条件
外部环境分析小结
泛华地产
宏观环境(一)——宏观调控对商业地产的影响
自2007年以来,国家不断发布宏观调控政策,遏制房地产价格上涨,而在地产行业,住宅受影响最大。
2010年上半年,大连万达集团销售额已达362亿元, 。截至2010年6月30日,大连万达商业地产公司包括已开业、在建和已取得土地尚未施工的持有物业(含商业和酒店)面积超过1200万平方米,已成为亚洲最大的不动产商。
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%
个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
税务部门拟在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国
……
城市申报住宅用地指标,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,,贷款首付款比例不得低于30%
对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
……
2009年
2010年
与住宅地产形成鲜明对比,商业地产受宏观调控影响较小,且可使企业合理规避公开招拍挂限制,这就使商业地产迅速成为地产行业的新热点。
宏观环境(二)——区域经济情况
沈阳近年来经济迅速发展,年均GDP增长率近16%,经济的快速增长促进了城市的发展。而浑南作为沈阳重点开发的新区,目前已形成较具规模的高新技术开发区和住宅区,近年来受惠于政府政策导向,经济发展十分迅速。
2009年浑南区地区生产总值达239亿元,同比增长16%,浑南区常住人口为30万人。
,14%的同比增长率,786万常住人口,%,%,人均GDP数值及区域GDP增长速度均高于全市整体数值。
泛华地产
浑南新区的总体定位是依托国家级高新技术产业开发区,以高新技术产业为支撑,集教育科研、金融商贸、生活居住、观光旅游为一体的现代化科技新城区。规划主要功能单元为“三区一城一带”,即高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。
沈阳浑南总体定位
泛华地产
位于项目周边
交通规划
公路建设:浑南规划了五横四纵公路网,总长度为70公里。
东西五横为:由南向北依次为桃仙路、全运南路、全运北路、安顺路、三环辅道。
南北四纵为:由东向西依次为沈本大道、莫子山大街、于山大街、沈营公路。
地铁建设:在未来将有7条地铁线路通过浑南,其中地铁口距离项目最近的地铁2号线计划将于2012年投入试运营。
泛华地产
全运会配套设施与行政中心迁移
按规划设计,到2013年,浑南新城将建成行政中心、全运村及设施、省档案馆、省博物馆、省科技馆、省图书馆、接待中心、会议中心、国际学校、国际医院、沈阳南站枢纽、桃仙机场新航站楼。作为全运会主赛场所在地,浑南新城将建设“三村三中心”,即官员村、运动员村、媒体村、全运会运行中心、接待中心、新闻中心。沈阳全运村总建筑面积120万平方米,将于2013年6月建成交付使用。
沈阳市行政中心将于3年后迁移至浑南新区。
泛华地产
浑南目前发展情况
2010年9月,浑南新城核心区57平方公里建设已经启动。
年底前,计划完成新建主干道路35公里。另外,新建南客站目前已经进场施工,行政中心项目已经启动。省博物馆、档案馆、图书馆、科技大厦等重点项目已经完成了初步规划选址方案。农民回迁房已经完成选址工作,近日即将开工建设,2012年年底确保5