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Research on the Improved DuPont Financial Analysis System applied in Real Estate Enterprises
A Thesis Submitted to Chongqing University In Partial Fulfillment of the Requirement for the
Degree of Master of Management
By Wang Xueqin
Supervised by Associate Prof. Chen Deqiang Specialty: Technical Economics and Management
Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China
April 2014
摘 要
随着国家进一步的市场调控,房地产企业的竞争也越来越激烈。为了使企业在这种市场背景下持续发展而不被淘汰,就需要从内部分析企业的财务状况。为了了解房地产企业的财务现状,就需要对企业的财务报表进行综合分析。对企业财务报表的分析,可以将最原始的财务数据转换成有用的财务信息,帮助使用者评价企业的财务状况。
杜邦财务分析体系是以权益净利率为核心比率,然后分解为三个基础财务指标,包括销售净利率、总资产周转率和权益乘数。对杜邦体系的分解,既反映出企业的经营方针,又反映了企业的财务策略。但是,随着现代企业所处的经济环境日益复杂,传统的杜邦财务分析体系的缺点也逐渐显现出来,它已经满足不了对当代企业进行财务分析的需求。
文章首先回顾了关于杜邦财务分析体系的研究综述,介绍了财务分析方法的发展及传统的杜邦财务分析体系的优缺点。其次,针对传统杜邦分析的不足,结合房地产行业的发展情况提出引入可持续增长率指标,对房地产企业的可持续增长能力进行分析。然后,结合房地产企业资金密集型及建设周期长的特点,引入现金流量指标,分析房地产企业经营活动的现金状况。并分别运用传统的和改进的杜邦财务分析体系,结合趋势分析法、连环替代法对万科的财务状况进行全面的分析,发现万科的销售净利率一直保持比较高的水平,但是营业收入现金比却相对较低,甚至在有些年份是负值,其资产负债率也超过了 70%的警戒线,总资产周转率总体呈下降的趋势。同时,利用威尔科克森带符号秩检验对万科的可持续增长率和实际增长率进行分析,得出万科在 2003-2012 年间理论上并没有实现可持续增长的结论。再次,文章从提高盈利质量、改善资产负债率、促进可持续增长等方面对万科提出了改进建议。最后,文章认为利用杜邦财务分析体系对房地产企业进行财务分析时,应该引入现金流量和可持续增长率指标。
关键词:杜邦财务分析体系, 现金流量指标, 可持续增长率
I
II
ABSTRACT
As the further macro-control of our country, the government and the masses have paid much more attention to the real estate enterprises in which petition has e increasingly fierce. And there is also a heated discussion on the financial condition and future trends of the real estate enterprises. It’s necessary to analyze enterprises’ financial statement to know the present financial situation of the real estate enterprises. In order to convert the most primitive financial data into useful financial information to help users evaluate the financial condition of the enterprise, the corporate financial statements must be analyzed.
The core rate of the DuPont financial analysis system is the Return on Equity. And then it is broken down into three b