龙湖别墅产品分析报告.ppt

综述
本案对龙湖别墅项目从两块进行分析,首先是分析了北京花墅香醍的规划、景观和户型等特点,然后是从龙湖整体的景观设计理念和特点进行专项分析
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《征询稿》
龙湖别墅产品分析报告
之花墅香醍
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花墅香醍项目简介
花墅香醍是龙湖地产北京分公司在北京推出的第三个项目,,,,,绿化率35%,车位1:“度假”定位不同,花墅香醍以“第一居所”为定位。沿袭以往的开发理念,龙湖以意大利中部“托斯卡纳”田园风格的建筑形式来打造其产品,旨在创造低密度的“花园生活城”。依托产品独特的建筑设计及幽美的小区环境,深得消费者的青睐。
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花墅香醍项目消费者本身的定位是中高收入家庭,所以开发商提出“第一居所”的定位方案,即本案运作时以满足中高收入家庭日常居住需求为出发点。而不是延续之前两个项目以“第二居所”来定位。所以,在确定地理位置后,项目的格调及环境的布置应该作为一个切入点来研究。同时也能更好地体现项目本身的档次和标准。在此,开发商提出了“别邸”或叠拼别墅的概念。作为别墅勉为其难,这两个名词的应用突破了普通住宅的意义,从概念上迎合了项目所追求的档次及其标准。
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龙湖沿袭并充分利用自身开发别墅的优势及风格,将市场上颇受消费者青睐的“托斯卡纳式风格”(意大利中部地区以庄园、别墅、农舍为代表的田园风格)融入建筑设计中。该建筑风格体现当地无拘无束而实际的生活方式
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,其具体的表现形式有其独特性:
1、高低错落的建筑布局(高耸的塔或者圆形大厅)
2、凹凸有致的墙体(有时爬满藤蔓)及面饰天然材料(石块、石灰、木头和灰泥等)
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3、布满鲜花和草地的庭院及小路边高大挺拔的剑松
4、铁艺路灯及标识标志
5、深绿色的百叶窗
6、开阔的阳台
7、褐红色的陶瓦屋顶等
目前,以上的建筑风格较多被用于国内独栋或2-3层的联排别墅设计上。为突破传统意义上的住宅概念,龙湖将别墅的概念引入花墅香醍的多层住宅设计中,并冠名为”别邸”或叠拼别墅。通过概念的互换,引导消费者的进入其独具匠心的设计理念中,从而提升了项目的品质。龙湖在花墅香醍项目实际操作中,把托斯卡纳风格很好地融入了整个建筑和园林的设计中。
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项目主力户型面积为160-400平方米,,上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越(多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全)。每户朝阳,面宽大增加观景空间。利用地下一层,在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求,同时,,为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园,花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣,也使得项目略显高档。如此,与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。
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户型设计
,这一直是龙湖公司在销售商向消费者宣扬其低密度优点的工具。低密度的实现在龙湖项目中采用两种方法:
首先,一层地下空间的拓展,在获取更低容积率()的同时,为开发商带来经济效益的增值。按照规范,地下面积不计入经济技术指标中的容积率计算中。为做到地下一层的增值效果,箭镞布置上采用了独立式下沉花园设计并承诺赠予消费者。而这种方式不会减少规划要求的绿地覆盖率,尽管无形中将属于公共空间的绿化用地间接地转移到底层住户的私密空间里。
关于这种由公转移为私的方式是否可行,在现行规范上还没有明确的规定。龙湖巧妙地采用了这种独特的方式来使其经济价值实现最大化。
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