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从房地产税收看房地产市场
广安自1993年建区经1998年撤区设市的十七年,全市房地产行业伴随经济社会发展,实现了从起步到腾飞的大发展大跨越。房地产业的蓬勃发展,提升了居民居住水平,扩展了城市规模,促进了广安从落后小城到“全国优秀旅游城市”的提升;同时带动了相关产业发展,拉动经济快速增长,助推了广安经济社会的发展和繁荣。当前,以“国十条”为代表的“中国目标式调控方式”开始了新一轮的房地产调控,政治政策、供需关系、开发商资金池使“中国楼市进入切变行情”模式,我市房地产市场面临比以往时候更多、更大的机遇和挑战。
一、从税收视角回顾广安房地产业发展
经济决定税收,房地产业的发展是税收增长的客观基础。房地产业税收规模大小反映出房地产业发展程度高低,是房地产业的晴雨表。
(一)从税收特点看房地产业发展状况
。进入二十一世纪的十年,是广安房地产业快速发展的十年,来自房地产及相关行业的税收已成为地方税收持续稳定增长的强力支撑。
房地产业税收增势迅猛。税收规模从2001年的1784万元发展到2009年的20177万元, %,,%。2001年―2009年房地产业税收总额万元,%。2010年继续保持平稳快速发展,1-6月房地产业税收入库21375万元, %。
建筑业税收增势强劲。建筑业与房地产业高度正相关,其税收规模近年来也呈现较快发展,从2001年的6575万元发展到2009年的22057万元, %,,%。2001年―2009年建筑业税收总额万元,%。建筑、房地产两大行业税收占地税收入比重分别位居一、二位,%,对全市地税大盘举足轻重。
相关行业税收平稳增长。建材加工制造、房屋装修、金融信贷业与建安房地产业同向发展,行业间形成高度互动性,其税收规模也呈稳定增长态势。
从上图看出,房地产业税收仅次于采矿业(煤炭、水泥、沙石等资源性产业)居第二位,其快步发展对聚集财政收入、带动经济发展做出了重要贡献。
。近年来,我市房地产行业税负不断提升,税收弹性处于高弹性增长阶段。
房地产行业税负=房地产税收/房地产业增加值,而房地产税收计税依据为房地产销售收入。影响税负除税收政策变化和征管因素外,另一主要因素为当年房地产销售收入状况。若当年销售收入增幅快于房地产业增加值增幅,存在销售往年存量房、预售期房或房价上涨现象,则行业税负走高;若销售收入增幅低于房地产业增加值增幅,则存在销售疲软或房价下跌现象,行业税负走低。%%,呈现“上扬-平缓-上扬-平缓-上扬”的波浪式曲线,2001年-2004年房地产市场量增价涨,行业税负连年攀升;2005年、2006年市场振荡,交易量下滑价格增幅放缓,税负有所回落;2007年市场回暖存量房大量出售价格猛增,税负迅速上扬;2008年市场随全球金融危机跌入低谷,税负再次下挫;2009年税负随国家调控市场升温再度回升。
行业税负:指一个行业的税负总水平,通常以一定时期的税收总量占该行业产值的比例来表示。
税收弹性系数:指税收对经济增长的反应程度,即税收增长率与经济增长率之比。
房地产销售收入增速与房地产增加值增速的比值也同样影响房地产税收弹性系数。2001年-2009年我市房地产税收处于高弹性阶段(-),与宏观税负发展曲线一致,2005年、2008年出现两次波谷(、-),其余年份均保持较高弹性。从上图可以看出房地产税收弹性和行业税负发展曲线大致吻合, 2001年以来,广安房地产业处于快速发展期,2005年、2008年出现两次振荡。
。将我市房地产税收规模、增速与全省平均水平、税收规模相当的市以及毗邻市比较,可以看出差距和潜力。
从税收结构看,2001年--2009年,我市房地产税收占地税总量的比重低全省平均水平4个百分点;与地税收入规模相当的市比,略低于遂宁、资阳,高于雅安;与毗邻市比,低于南充,略高于达州。
四川省及部分市房地产税收规模
送:省局办公室、计统处、行为税收管理处,市委办、市人大办、市政府办、市政协办,市委政研室、市政府研究室,本局领导、正副调研员,各科室,各直属单位,各区市县地税局,《税收与财富》,《金广安》,《广安人大》。 2001--2009年地税收入(万元) 房地产税收(万元) 房地产税收占比% 四川省 (共印