美国西蒙集团发展研究.pptx

美国西蒙集团发展研究——兼并确立龙头地位、品牌打造提升溢价空间
标杆榜样:西蒙集团成立VS近况
1959年Melvin Simon成立了一家小型的房地产开发企业,1960改为公司Melvin Simon & Associates(MSA)。
公司第一个开发项目是位于印第安纳州小型的露天购物广场。
1960年
2014年
拥有物业数量:393个
可出租面积:2610万平米
2014年总市值:573亿美元
2014年总收入:49亿美元
2014年净利润:14亿美元
物业类型:地区性购物中心、奥特莱斯名品折扣、大都会区购物中心以及社区生活中心。
REITs:多年领先标普500REITs指数和摩根士丹利REITs指数,是其成功资本运作的代表。
西蒙集团成立迄今55年,是美国最大也是最杰出的商业企业。在其整个发展历程中,1993年企业上市是西蒙爆发式成长的分水岭,之后二十年内西蒙前十年极力扩张求规模,后十年精细化运营管理求效益。
本报告重点对西蒙的扩张和经营两方面做出分析,最后根据市场环境和我司现状提出建议。
一、扩张篇
一、普通商业开发商阶段:1960年-1992年
起步期:
1959年从事租赁代理人工作的Melvin Simon认准了地产开发行业未来的巨大潜力,辞职成立了一家小型的房地产开发企业,1960改为公司Melvin Simon & Associates(MSA)。公司第一个开发项目是位于印第安纳州小型的露天购物广场,竣工后受到了市场的广泛欢迎。为此公司又迅速开发了4个类似的项目。在短时间内,Simon作为出色开发商的名气成功吸引了大量的零售商与其签订租赁合作协议。
复制期:
公司在印第安纳州之外的发展,. Kresge公司与MSA签订协议在中部建设4个凯马特百货商店。此后,1964年Simon又在Fort Collins成功建成第一个室内购物中心,并与Montgomery等知名零售商建立长期的战略合作协议,这为以后Simon的快速扩张奠定了基础。1964年晚些时间,Simon开始将室内购物中心开发带到其他州,并在随后的年份中稳步扩张。就经营数据看,在创业时期MSA的发展比较稳健。到1967年公司已经营着大约300万平方英尺的零售物业,并以每年100万平方英尺的速度逐步增加。
创新期:
到80年代后,公司则以每年3家室内购物广场的速度平稳扩张。在物业类型上,西蒙首先提出“综合性商业地产”的概念,即商业广场不仅仅局限于购物中心的单一物业形态,而是将写字楼、高档公寓、酒店、购物中心等多种物业类型结合起来,发挥协调效应,实现商业地产开发的最大成功。
到了90年代初期,西蒙又在商业中心增添了休闲娱乐广场、大众餐饮中心等场所,其标志就是1992年在明尼苏达州建成的拥有过山车和迷你高尔夫球场的巨型休闲购物中心。这也就是中国国内目前最火爆的“城市综合体”。
时代背景链接
回顾从60到90年代,该时期MSA公司的稳步发展历程,其与宏观经济因素是密不可分的:
①西蒙公司起步发展的这段时期刚好是二战后婴儿潮一代开始进入主力消费的时期,同期消费人口基数也开始迅速增长。
1950年~1990年美国GDP及人口数量变动
从20世纪60年代起美国经济快速上升,战后就业比率显著增加,人均收入快速增加,而这又进一步促使多数家庭开始成为中产阶级。二战之后的30年中,美国城镇化进程进入快速发展阶段,并在70年代后期基本完成了城镇化的进程,进入稳定均衡阶段。
城镇化的快速发展及完成,使得大量农村人口变为城市人口,这直接刺激并拉动了内在消费需求及倾向。而且伴随着城镇化的发展及居民收入水平提升,美国消费者的消费习惯在这一时期也发生了彻底的改变:从二战期间的省吃俭用,过渡到积极的贷款消费。由此人均消费支出也呈现快速上升的态势。
1950年~1990年美国居民消费总支出及可支配收入增长情况
1940年~1990年美国城镇化进程
以上这些宏观因素都直接希冀了零售行业的快速发展,并间接刺激了零售地产业开发的繁荣。
从就MSA公司自身因素而言,创业期这30年的平稳发展主要得益于两个方面。
顺应经济发展需求
得天独厚的时代背景对于SPG公司的成长具有至关重要的作用。在零售行业逐步繁荣的社会及经济背景下,SPG准确地赶上了零售地产开发的潮流。MSA公司成立的60年代,刚好是GDP开始快速增长的转折时期,也是居民收入及消费支出急速增加的分界点,而且60年代刚好也是城镇化推进如火如荼的一个阶段。实际上现在业内主要经营公司几乎都在50-60年代这一时期成立的。
成功要素分析
顺应行业发展趋势
就零售行业的发展来看,源自于30年代引领零售革命浪潮的大规模连锁超市开始进入成熟拓展时期,大型购物中心这种新的经营模式经过半个世纪