项目市场调研
3
1望京区域规划 4
2望京区域环境发展趋势 4
3望京产业发展布局 5
4望京区域写字楼物业状况及分布 6
5望京地区交通状况总体分析 9
6人口状况分析 15
二区域商业市场环境分析 24
1区域商业市场发展历程 24
2区域商业市场现状分析 24
3区域商业市场未来发展趋势 27
三本项目周边的状况分析 34
1项目区位及研究范围 34
2本案交通状况分析 34
3本案周边住宅状况分析 36
项目定位及可行性研究
四市场初步定位 49
49
52
58
五项目操作性分析 63
63
65
67
六经济模型部分 69
1成本部分核算 69
2额度比例核算 70
3租赁现金流分析静态 71
4租赁现金流分析动态 72
5项目租售同步操作现金流状况 73
七可行性分析结论 75
项目市场调研
望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间隶属朝阳区管辖是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域
按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整望京区域整体居住环境有了明显提升产业交通配套等各个方面设施条件得到完善伴随区域产业经济发展国外高新企业进驻望京区域的数量增多住宅楼盘开发完成后居住人口数量大幅递增望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展
1望京区域规划
望京地区总用地规模为178平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里规划总居住人口为33万人现有常住人口近15万人总体布局由地区功能链自然生态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成包括1个地区级主商业中心5个次商业中心8个社区商业中心和6个文化娱乐中心 8个区间公园38个社区绿地和3条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴北小河为水景主轴望京绿化主轴
望京区域按照最新城市规划功能标准划分以北小河为界分成南北两大块北小河南侧统称为望京新城其功能以望京中心区公共设施为中心以居住为主兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区其功能以高科技产业及研发为主兼有居住商服等相应配套服务功能的综合区
目前朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外第四使馆区落户望京从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力
2望京区域环境发展趋势
望京在发展初期阶段由于市政交通配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢被称作睡城但在近年政府规划调整和改善良后望京地区整体环境得到很大的改观区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户
近年来国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机宜家华堂沃尔玛家乐福等纷纷选址望京在这种整体环境利好的趋势下望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势商务办公环境日趋浓厚区域商业地产开发更是出现了井喷现象
在这种交通市政配套逐步完善的过程中望京正朝着城市副中心的定位方向稳步发展成为真正意义上的生活国际化居住都市化的大望京3望京产业发展布局
望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区占地105平方公里园区以首都机场高速路为界分为东西两部分东区的范围是东至京包铁路西至四环路南至坝河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼房营路
2004年5月31日北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京随后世界500强企业纷纷把视线转向以睡城著称的望京2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基韩国三星电子西门子松下LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京
目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达7345望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的产业支柱
在望京地区产业链条逐步完善的过程中望京地区的商务氛围愈来愈浓厚西门子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积望京地区跨国企业的高速发展同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力
望京外资企业在建物业面积比例图单位平米
从望京的产业园的发展方向来看十一五规划期间朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地而在国外高新科技产业落户望京的过程中这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京
北京望京商业步行街商业广场可研投资报告 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
