广西玉林房地产市场调研报告.doc

目录:
第一章项目开发环境分析 2
一宏观环境 2
1玉林概况 2
2 玉林经济运行状况: 6
3 发展规划 9
4 宏观环境小结: 10
二区域环境 11
1 江南区概况 11
2 区域规划 11
3区域环境小结 12
城市开发环境要点提炼: 12
第二章商品房市场分析 13
一房地产市场概况 13
1 房地产市场发展轨迹 13
2 房地产需求构成 13
3 玉林市场供需状况分析 15
4 房地产分布格局 17
5 房地产开发政策环境 18
6 市场概况小结: 18
二区域竞争市场研究 19
1 板块划分 19
2 市场供给 21
3 竞争市场项目调查 23
4 市场价格分析 28
5 市场去化分析 30
6 市场主诉求分析 30
7 区域竞争市场小结 31
商品房市场要点提炼: 31
第三章项目销售分析 32
一项目定位思考前提 32
二项目SWOT 32
三项目定位理解分析 35
四定位基本方法 37
1 塑造竞争优势 37
2 优化限制条件 38
3 价值最大化 38
五定位方向 39
六项目营销方案: 40
1 项目背景 40
2 营销策略 41
项目销售要点提炼: 43
玉林房地产市场调研报告
第一章项目开发环境分析
(玉林是一座怎样的城市)
一宏观环境
城市看区域,区域看项目,经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响,让我们先从宏观上感受整个项目。
1玉林概况
1)区域位置
玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。地处广西东南部,位于粤桂两省区交界处,东与梧州市、广东省茂名市相邻,南与北海市、广东省湛江市毗连,西与钦州市、南宁市交界,北与贵港市接壤。
玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心,是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全,拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等,商贸流通辐射各省(市)区,自古有“岭南都会”美誉,是区域性商贸物流中心。
从区域位置来看,广西玉林不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势,改革开放让一部分人先富起来,也没有对玉林的发展起到很好的推动作用,但该区域作为桂东南地区的交通中心,同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部,受泛北部湾规划的影响,会有很大的发展契机。
2)行政区划
现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县,总面积12838平方公里,市区建成面积45平方公里。总人口600万人,其中市区人口约70万,有壮、瑶、苗等少数民族10万人,有华侨及港澳台同胞100多万人,是广西最大、全国著名的侨乡。广西最大侨乡的优势与城市发展,招商引资相结合,将给玉林的发展带来强大的动力。
虽然玉林有600万人口,但市区人口偏少,核心的地位不明显,没能形成很好的聚集效应,对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。
3)交通网路
玉林市区位优势明显,交通便利快捷。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交,是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉。建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路(玉林段)正编织以玉林城区为中心的现代交通网络。市内主要道路骨架为“二纵二横二环路”。
江南区中心组团为全区的公路交通枢纽,南北向城市主干道——民主路与东西向城市主干道——新民路交汇于规划区的心脏地带,起到联系城市中心和江南区的作用,规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路,并通过苗园路与西南角的火车站场相连。
另一条纵横穿过玉林市域的洛湛铁路和南宁--广州高速公路正在修建,荔浦—山口高速公路也正在选线当中,随着这些区域性交通设施的建成,玉林将成长为桂东的交通枢纽,区域地位进一步提升。
4)历史沿革
玉林古称郁林。1997年4月22日,设立地级玉林市,辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。
5)自然特征
玉林地处桂东南丘陵台地,境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错,尤以丘陵台地分布较为广泛。%,%,山地占33%。其中,。。属典型的南亚热带季风气候,气候温和,年平均温度21℃;雨量充沛,年平均降雨量为1650毫米;光热充足,年平均日照时数1795小时,无霜期长,年平均无霜天数为346天。
6)旅游资源
玉林地处北回归线以南,是“中均气温21℃,旅游资源丰富,类型多样,有“岭南美玉,胜景如林”之称。以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色,丹霞地貌和岩溶地貌景观遍布各县(市)区,农业生态资源丰富多彩。
主要风景名胜区(点)有:世界最大的铜鼓出土地——北流铜石岭风景区;“天南杰构”