2010年重庆茶园新区A项目营销推广策划方案.ppt

重庆茶园新区A项目营销推广策划方案
项目研究的工作阶段划分
整体战略及定位
(中期探讨)
项目营销推广建议
(思路成型)
市场调研阶段
(初期研究)
项目地块查勘
项目便利系统研究
项目属性界定
区域房地产市场调研
一线销售人员访谈
2010/10/02
2010/10/09
2010/9/25
项目开发目标分析
开发目标分解
市场机会研判
项目引力阻力分析
项目市场定位规划
项目分期推广建议
项目产品推售策略
项目价格定位建议
项目渠道建设建议
项目推广传播策略
1
项目市场定位研究
项目推盘策略探讨
项目属性界定
项目开发目标理解
项目机会挖掘
项目SWOT分析
项目入市推广演绎
2
项目处于茶园新城的城市腹地,项目所在区域发展起步较晚,周边配套与交通系统尚未成熟。
地段指数
对本项目地段优劣评判维度包含生活、出行、商务三大指数。三个指数中只要均能达到实用标准则我司认为项目就处于一个比较成熟的地段。
总体而言,项目地段各类发展尚未成熟,功能必须配套大于娱乐享受配套,一方面体现出区域居住层次与消费实力的欠缺,另一方体现出整个区域尚处于发展阶段,区域配套成熟度较低。
邻里环境
项目实况
价值梳理
区域配套尚未成熟
便利指数对应的城市资源列表:
生活指数系统
实用性
依托于周边项目社区配套,基本能够满足生活必须性需要
愉悦性
本案步行30分钟内,尚未修建大型商业设施,休憩绿地以及休闲娱乐场所集中区
出行指数系统
实用性
目前仅有一条公交线路途经项目,且发班频次较长,车辆覆盖密度较低,出行不便
愉悦性
未来规划有轻轨6、8号线,且项目距正在修建的公交枢纽中心较近,预期出行便利程度有望大大改善
商务指数系统
实用性
现目前,区域发展尚未成熟,区政府搬迁尚未完全完成,第二、三产业发展滞后,区域内也并无星级酒店,高端写字楼,大型金融机构等商务设施
愉悦性
3
附:项目周边配套列表
餐饮设施
李记面馆、颐香君火锅、兴旺七娃子老火锅、三娃串串香、烤鱼、小江餐馆
医疗配套
久益人医药、和意健康药品超市、同僚大药房
生活配套
七星洗衣、粉色丝带美容生活馆、华华评价超市、美私亚美发、喜发轩、平价便民超市、东华平价超市
娱乐场所
汇洋网吧
项目步行15分钟内可达到……
4
项目所处区域外部景观环境优于人文环境,原住民与拆迁户构成项目邻里主要居住民。
地段指数
项目东依长盛花园与世纪花园,南至同景国际迈上高尚居住区,西临通江大道,斜对托斯卡纳风情小区银翔翡翠谷与南山山脉,北靠上邸新城居住小区,项目所在区域空气清新,外部形象较佳。
早期开发建设的世纪花园,长盛花园,世纪花园与上邸新城均为拆迁还建项目,居民文化层次与综合素质较低,导致整个片区人文素质高低不齐,人文环境不佳。
邻里环境
项目实况
价值梳理
外部自然环境较佳
周边人文环境不佳
本案
世纪花园
长盛花园
上邸新城
同景国际城
银翔翡翠谷
5
项目地块方正,地势平坦,中等规模,低密度小高层、高层围合社区。
地段指数
邻里环境
项目实况
价值梳理
低密度高层社区,中等规模
项目开发基础经济指标:
总用地面积:约61808㎡
总建筑面积:约185198 ㎡
容积率:
绿地率:35%
建筑密度:30%
3幢高层+5幢小高层住宅
3幢独立商业+部分裙楼底商
建筑风格现代简约
异域风格园林与现代园林混搭
地块内部已完成平地作业,且不存在拆迁问题
地势平坦,无明显高差
地块内部一
地块内部二
6
项目产品功能满足性强,套内面积偏向紧凑,符合市场主流需求,产品线排布均好性强。
地段指数
邻里环境
项目实况
价值梳理
针对本案产品线结构排布的分析采用“波士顿”矩阵分析法,项目小组认为,产品是否具有竞争力主要体现在产品的“视线自由度”与“景观饱和度”上,根据这两项因素,项目小组将整个产品划分为四个类别,如下图所示:
面积紧凑,产品线均好性突出
视线自由度
景观饱和度
约60-80㎡朝中庭
约83-86㎡朝中庭
约29-86㎡朝中庭
约62-86㎡朝中庭
约63-88㎡朝外围
约61-83㎡朝外围
约29-86㎡朝外围
约62-86㎡朝外围
约60-80㎡朝外围
约83-86㎡朝外围
约63-88㎡朝中庭
约61-83㎡朝中庭
明星类产品
现金牛产品
瘦狗类产品
问题类产品
约60-80㎡
约61-88㎡
约83-86㎡
约29-86㎡
景观视野开阔,楼间距较高,产品符合市场主流
约62-86㎡
约63-83㎡
景观视野最为开阔,楼间距最大
7
项目整体价值体系丰富,自身差异化特征不明显