绵阳长虹国际城营销策划报告.ppt

长虹国际城
营销策划报告
绵阳分公司营销策划部
2
7月情况分析
一、
国际城存货分析
近期客户分析
二、
三、
目录
下阶段营销计划
五、
前期推广回顾
四、
3
市场整体情况:7月份绵阳住宅市场表现出明显回暖迹象:新增供应环比上涨53%,成交面积环比上涨27%,成交价格环比上涨2%。成交面积更是创下近一年以来的单月成交最高记录。整体呈现出“淡季不淡”的特点。
市场及竞品情况
项目
SOHO(套)
商铺(套)
住宅(套)
富临大都会
8
7
13
富临东方广场
——
5
11
万达广场
58
0(6月已售罄)
40
跃进路1958
——
——
45
国际城
5
4
18
在售竞品销售情况:
注:红色字体为现场采集数据,黑色字体为房产网备案数据
√国际城7月SOHO及商铺销售相对较差,住宅销售处于中等水平;
√万达广场商铺已于6月售罄,尤其是一个大单客户购买较多房源;住宅方面,6月上旬推出一个单元的团购,民航团购最高可享8折优惠,成交均价在5500元/m2左右,一般客户也可较平时额外多优惠3-5%,有利促进了销售(据现场咨询,团购推出后周均成交15套左右,较团购活动前周成交多出10套左右) 。
4
蓄客项目:
今年绵阳市场一些专业市场如毅德商贸城、剑南国际食品中心等。他们大范围、集中投放各种广告以吸引投资、经营客户。其中毅德商贸城商铺均价6000元/m2,于7月28日开盘,此前已认筹客户5000组左右,客户以个体经营者为主。(因认筹操作问题导致开盘失败,现需重新开盘)
毅德商贸城现场
跃进路1958在7月28日开始商铺认筹蓄客,交5000元即可认筹,可优惠2%,截至目前排号120组左右。主打面积30-60m2,预计一层价格3-5万,预计总价区间50-300万左右。
该项目为国际城分流项目之一。
市场及竞品情况
该项目以低总价投资产品为主要卖点吸引市场,其意向客户主要以40岁左右,
个体经营者为主。商铺公布单价一层4-8万,-,三层1-3万;单
套总价最低6万(三楼商铺)。
购买商铺可选择委托经营或自营。若选择委托经营,前三年固定返租(1-3F
%、7%、8%的年返租率),在总价中优惠(2014年初开始计算返
租);三年固定返租期满后则按市场实际租金返租,且不能再收回自行经营。
而自营则限定了每组客户购买面积,1F须80m2以上,2F为100m2以上,3F
为200m2以上。
该项目近期又推出新一轮推广主题“买房送铺,买铺送房”,8月4日开始报名截至11月17日正式抽取获奖客户名单。细则为购买40多平方米的公寓,送3楼价值10万的商铺,共有39个名额。购买1楼商铺送45平方米任选公寓,共19个名额。
从商业销售上来讲,该项目是国际城项目的重要分流项目。
产品
蓄客时间
蓄客量
产品特性
推广语
住宅

100组左右(认筹即签《购房协议》)
给你16个买房的理由
商铺二层

200余组
面积区间10-200m2,主力户型10-20m2,-;各商铺间无隔墙,可购买多套进行自由组合
给你16个买街的理由
商铺三层

100余组
商铺一层
7月中旬
120余组
福星时代天骄
市场及竞品情况
6
产品
SOHO
商铺
住宅
成交套数
5
4
18(15套特价房)
较上月
↓3
↓6
↓11
成交总价(万元)



成交均价(元/m2)
5313
48530
5574
相较整个市场的回暖趋势,国际城7月销售情况较差,各产品的销量较上月均有下降。
分析原因如下:
1、交房闹事客户的影响——5、6月客户来访量分别为253组、264组,来访转定率分别为19%、18%,7月来访量降为203组,转定率降为13%。闹事客户堵闹营销中心,对来访意向客户进行反营销,对我们的销售起到很不良的影响。
2、市场上出现分流项目——福星时代天骄、跃进路1958及毅德商贸城商铺蓄客,低总价产品吸引了大量投资客,分流了国际城意向客户;同时也引发部分投资客继续观望,认为这些项目价格低于市场预期,对市场未来发展持怀疑态度。
3、据销售人员反映,客户对我们产品价值的认知度仍不够,认为价格太高,难以接受。
国际城销售情况
内外夹击,如何化解?
√解决闹事问题,营造良好销售氛围
√明确价值,加强商业价值的传导,作差异化竞争
国际城7月销售情况原因分析
7
国际城存货分析
二、
任务完成情况
总体销售情况