上海合富辉煌闵行剑桥馨苑营销策划总稿.doc

目录
1. 上海房地产大市分析 4
. 2004-2005年房地产市场发展状况 4
. 供求分析 4
. 成交分析 5
. 价格分析 6
. 政策对于房地产市场影响 8
. 市场预测 11
2. 闵行房地产市场竞争分析 12
. 闵行房地产市场分析 12
. 闵行概况 12
. 规划情况 12
. 闵行南部配套情况 13
. 闵行整体市场特征 14
. 项目竞争区域的市场特征 17
. 银都路、春申路区域市场特征 17
. 老闵行区市场特征 23
. 颛桥镇区域的市场特征 30
. 规划特征 30
. 区域发展概述 32
. 住宅小区发展特点 32
. 营销手法与特征 33
. 后续供应量状况 34
. 住宅消费者分析 34
. 重点楼盘分析 36
3. 项目分析 1
. 项目周边区域现状分析 1
. 交通 1
. 居住质量 1
. 项目地块的开发条件 4
. 地形地貌 4
. 开发条件 5
. 项目swot分析 5
4. 主题产生的背景 1
. 本项目基础数据汇总 1
. 项目竞争力分析 2
. 显性竞争力 2
. 隐性竞争力 4
. 不利因素分析 4
. 项目竞争力塑造 5
. 显性竞争力塑造 5
. 隐性竞争力塑造 7
5. 主题的导入 7
. 初步定位 7
. 主题的导入 7
6. 主题的深化 8
. 主题的产生 8
. 主题的借鉴实例 8
. 英国剑桥的格兰切斯特 8
. “格兰切斯特小组”——田园诗般的时期特征的体现 10
7. 主题的差异性和适应性分析 11
. 差异性分析 11
. 产品差异性 11
. 服务的差异性 12
. 目标客户差异性 12
. 适应性分析 13
. 与潜在需求的适应性 13
. 与项目资源的适应性 13
. 与项目地域文化的适应性 13
. 与产品要求的适应性 14
8. 主题的利益点 15
. 消费者利益点 15
. 开发商利益点 15
9. 本案市场定位 15
. 目标客户群定位 15
. 核心客户 16
. 重要客户 17
. 偶得客户 18
. 产品定位 19
. 价格定位 19
10. 主题演绎与项目优化 21
. 环境优化建议 21
. 环境命名系统: 22
11. 物业管理建议 22
. 人性化的物业服务 22
. 会所 23

上海房地产大市分析
2004-2005年房地产市场发展状况
2003年上海楼市在宏观调控下,热度已明显降温。但总体来说,没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前,上海仍处于调控政策效应的释放期,其影响力至少持续一年以上。
供求分析
调控见效不一,供需出现反差
这次宏观调控,首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理,原有规划的调整,银行信贷的收紧等。这一系列政策,都使开发企业受到较大制约,使项目的开发周期普遍延长,放缓。并直接影响到新项目的开工,以致使上海楼市的供应,受到明显的抑制。今年上半年,批准预售面积仅1100万平方米,%。新开工面积,%。
这次调控对供应的抑制,见效快,效果明显。而对需求的抑制效果,却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求,遏制明显,使房价涨幅一度趋缓,由于调控对供需两方面的见效不一,对需求的影响较小,致使今年上半年,预售成交面积,不降反升。%。成交量高达1470万平方米。
图(一) 04年上半年与03年上半年供求比较
由此,便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量(约500万平方米),来弥补今年的不足,以使供需基本平衡,但供应仍然偏紧。
成交分析
金融紧缩制约,投资需求缩量
这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲的直接影响者便是开发商与投资购房者。此次银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用,且其效果正逐步显现。
农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率;
上海银行对第二套购房只提供6成贷款,对第