云南昆明东方航空大厦项目营销报告.doc

云南东方航空大厦营销报告
斯创地产顾问

第一部分公司简介
公司成长背景
关键词:
深圳世联——百年置业——包豪斯置业——睦合地产顾问——斯创地产顾问
公司总经理及核心团队均属建筑专业出身,总经理硕士专供建筑经济学;
公司总经理研究生毕业后,供职于深圳世联顾问,从事顾问部工作,期间参与数十余项目的前期研究及营销工作,与团队完成《CONDO小户型》及《旅游地产》两本著作。
2004年回到昆明,于百年置业主管波西米亚花园及公园道1号销售及公司其他相关事宜;
2005年底到包豪斯置业任总经理,主管2005年底到2007年包豪斯置业所代理所有项目。
2007年在投资人的支持下,与斯创核心团队创立睦合地产顾问,为公司实现1000万的总资产。
2009年与斯创核心团队创建斯创地产顾问。
斯创至今成立不到2个月的时间,已经和滇池路1600亩项目达成前期、营销策划及销售督导达成合作协议,以及西边马街150亩项目的前期策划、营销策划及销售代理的合作协议。
公司的自我定位
我们的工作属性是解决房地产企业产品研发、制造与销售之间,以及销售最终达成等一系列问题,是解决众多产品生产制约条件与产品销售最终达成状况之间的平衡问题。这样的工作属性,我们理解,是在有限制条件约束情况下的问题解决。我们可以根据开发商的自身情况和需求结合市场,结合开发用地情况,为开发商最优化选择如何面对市场的产品研发、制造、营销推广道路,同时在销售终端最大化实现产品价值和促成最终交易达成。
我们理解我们的工作仅仅是复杂的房地产开发过程中一部分,我们起到的作用是帮助开发商在各个环节、各种制约条件下如何面对市场。我们非常清晰的认识到我们的价值在于:房地产产品价值实现过程中,在各种生产限制条件下,最优化处理生产与销售的关系。因此,我们从来都认为,我们的工作是有效的,而不是万能的。
公司的服务内容
第二部分昆明写字楼市场及区域市场简析
昆明写字楼市场的发展历程
1998年办公楼的开发投资额成倍增长,99年成昆明写字楼市场的分水岭。
在1997年至1999年开工建设的写字楼就接近20幢,总建筑面积超过40万平方米,如果再加上在此期间在建的商住楼项目,昆明当时用于商务办公的房地产开发面积估计在60万平方米以上,远远超过了市场需求,因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。在昆明的写字楼市场发展过程中,99世博会无疑是一个重要的分水岭。借助’99世博会的势头,1998-1999年期间,昆明写字楼市场进行了如火如荼的开发和改造。而’99世博会之后的几年时间里,昆明写字楼市场进入了一个长期的消化阶段,开发体量持续下降。随着长达7年的消化和市场调整,目前写字楼进入了回暖和新的开发大潮。
10年以来,昆明写字楼也逐渐转暖,中高端写字楼产品也逐渐增多。
2004年的房地产高潮,都没能带动起昆明写字楼物业的开发,出现了同地段写字楼价格比住宅楼价格低的现象。近两年,随着环球金融中心、北辰财富中心中央商务一号、顺城双塔等写字楼的开发,昆明市写字楼市场逐渐复苏。
目前高档写字楼入住率高,大多数高档写字楼入住率达到90%以上,有的甚至达到100%,如红塔大厦、银座office、柏联广场等。据了解,2006年上半年推出的达阵广场,市场反应热烈,受到了置业者、投资客、医疗机构、航空公司等的青睐。而位于东风西路的环球金融,面市后不久,销售量也达到了95%。另外,北辰财富中心面市即售罄的盛况,则让更多人看到了写字楼高端市场的乐观前景。
昆明写字楼市场上,出现了顺城双塔、俊发中心、北辰财富中心、星都国际总部基地等新开发的写字楼项目,都喊出了“打造5A级写字楼”的口号。
2008年下半年以来,昆明写字楼的建设出现了前所未有的井喷现象。
先后有广福·商业中心、南亚风情广场、志远城市综合体、俊发中心、欣都龙城、顺城双塔、怡泰领域时代开工建设或准备上马。从这批新增写字楼来看,建筑体量、单层面积、品质级别、车位配比、软硬件配备以及价格,均较以往有大幅提高。
真正的城市CBD即将形成。
根据规划昆明CBD北至人民路,西至华山东路—象眼街—端仕街—祥云街,东至白塔路,南至金碧路、拓东路的范围内,建设为昆明市的商业金融中心。
CBD核心区片区主要包含市政府、市人大、市中医院及周边地块,其北到东风路,南至尚义街,东到白塔路,西至北京路。
中央商务区
CBD核心区
昆明写字楼市场表现
关于楼层——中高层写字楼个数增加非常明显。
从2008年近期的写字楼普查来看,中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候,昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个(除酒店),而到08年近期已经上升到105个(除酒店),增加率为133%。。其中,最高的写字楼为地