伟业顾问大连万科魅力之城营销报告.ppt

条件互动
空间互动
需求互动
市场
单一市场环境突破
产品
双重品牌价值
客户
三层次空间客户吸纳
市场价值展现
一级市场供应较小
二级市场层次较低
三级市场需求旺盛
产品价值展现
万科品牌
成熟产品线
TS系统认识
产品领跑价值
市场客户调查
精装接受度
客户条件
三圈层变化定义
升级性——改善
直达型——交通
外移型——价格
营销手段四步走
品牌拉动领跑大连
BRT发力导航城市
客户分级活动引爆
体验营销强化储客
五项资源支持
万科品牌&TS精装系统
BRT快速公交开通
机场等周边产业支持
社区及区域配套支持
市政规划利好支持
营销
营销
市场解读
产品解读
客户解读
目标实现
汇
报
提
纲
价值条件
客户思考
价值实现
价值条件
市场解读
泡崖居住区
第五郡
魅力之城
新星绿城
39#地
除甘井子区中南部39号地最精成交,其他地块目前未出现土地开工迹象。
一级市场
地块编号:
2007-39
区域:
大连市甘井子区
用地位置:
机场街道
用地性质:
A、C区公建、居住混合用地,B、D、E区公建(商业、文化娱乐、商务办公等)用地,公建和住宅比例6:4
占地面积(㎡):
70151
占地面积(㎡):
135500
底价(万元):
36000
成交价(万元):
36000
楼面价(元):

竞得人:
大连建园房地产开发有限公司
竞得时间:

市场解读
未来售价将在7500元/平米以上
区域土地潜在供应较少
2007年下半年革镇堡区域只有一块住宅性质土地供应
区域土地市场成交不活跃,处于培育阶段
一级市场
市场解读
二级市场
对比项目
板块
开盘时间
均价(元/㎡)
建筑形态
项目规模(万㎡)
主力户型
容积率
户数
-7期
机场前

约6800
5层多层
占地10万㎡
建面10万㎡
88平两室
95平三室
115平三室
1
六期280户七期940户
易和紫园
机场前

7500元
5-6层多层
㎡
㎡
80-90两室

总户数265
第五郡
机场前
未定
10000以上
4-5层多层
8层小高层
占地:㎡
建面:60万㎡
95-100两室

一期1003户
美树日记
机场前

预计7500
4-5层多层
8层小高层
占地:15万㎡
建面:18万㎡
130平三室

共约1800户
鑫境界
机场前

预计8000
10-11层小高层
占地:㎡
建面:㎡
29-70公寓
60-130住宅

共1196户
合计
--
--
--
--
总占地:
总建面:㎡
--
--
共5464户
区域内在售项目仅有2个——在售竞争项目为新星绿城,潜在竞争项目为第五郡。
市场解读
二级市场
项目名称:新星绿城6期
开发企业:大连新星房屋开发有限公司
规模:总占地50万㎡,总建面50万㎡,六期280户
容积率:1 绿化率:35% 建筑形式:多层
均价:6800元/㎡
开盘时间:2007年10月3日
平层
面积范围
比例
销售率
均价
一室
37-64
25%
60%
6800元/㎡
二室
57-86
60%
三室
100-145
15%
≥四室
二居为主力户型,整体项目以紧凑性为主
新星绿城
简介:
占地50万平的生态大盘,位于机场新区核心居住区,是机场新区第一个开发建设的住宅项目,新星绿城的诞生,使地产项目本身有了更深层次的内涵,为复合地产的发展积极探索新的模式,注入新的活力。
新星·帕尔美娜(新星绿城七期)
规模: ㎡.
总建面 ㎡.
户数 940户.
容积率:
均价: 未定.
开盘时间: 未定
主力户型: 一室一厅一卫三室二厅一卫
—㎡
项目具有区域代表性,规模较大,区位、价格具备分流客户竞争条件。
市场解读
二级市场
第五郡
开发企业:大连亿达美加房屋开发有限公司
一期户数:1003
一期占地:㎡(㎡)
一期建面:㎡(总建面60万㎡)
容积率:1
绿化率:30%
均价:10000元/㎡左右
开盘时间:
建筑形式:4-5层多层、8层小高层
户型:一室:55-65㎡,占6%;两室:80-90㎡为主,占38%;三室:120-130 ㎡为主,占5